Cour d'appel de Rennes, Chambre des Baux Ruraux, 4 juin 2026, 25/04082

Texte de la décision

Chambre des Baux Ruraux ARRÊT N° .C.I.

DU RHUN C/ E.U.R.L.

EARL [S] Copie exécutoire délivrée le : à : esseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame MALLARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 02 Avril 2026 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.C.I.

DU RHUN, prise en la personne de son représentant légal, demeurant au dit siège, [Adresse 1] [Localité 1] Représentée par Me Claire TOULLEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : EARL [S], prise en la personne de son représentant légal, demeurant au dit siège, [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT EXPOSÉ DU LITIGE 1.

L'EARL [S] a conclu avec le GAEC du Rhun (qui sera transformé en SCI du Rhun) représenté par M. [X] [A] un bail rural verbal à compter du 1er janvier 2023, moyennant un fermage annuel de 13.000 €, portant sur : - un bâtiment à usage de stabulation avec table d'alimentation en béton banché, comprenant 120 places laitières et 80 places génisses, - une laiterie avec salle de traite, fosse 2 x 8, traite par l'arrière, - une fumière avec fosse enterrée de 300 m3, un silo à maïs, - une partie stockage, matériel et forage, cet ensemble agricole figurant au cadastre à la section DS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 2] (56). 2.

Par courrier du 15 octobre 2024, l'EARL [S] a mis en demeure M [X] [A] de procéder à des travaux de remise en état de la toiture du bâtiment d'exploitation se plaignant de dysfonctionnements en lien avec ceux-ci et de la perte de production en découlant. 3.

Par acte d'huissier de justice du 29 janvier 2025, l'EARL [S] a fait assigner en référé M [X] [A] et la SCI du Rhun devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient afin d'obtenir leur condamnation à réaliser ou faire entreprendre par un professionnel de son choix tous les travaux conservatoires ou de remise en état nécessaires à la réfection des cornadis de l'étable ainsi que de réfection de la toiture pour assurer le clos et le couvert de l'ensemble du bâtiment, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance avec astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois outre la désignation d'un expert judiciaire afin notamment de décrire les désordres allégués portant sur le bâtiment donné à bail et décrire les préjudices résultant de ces désordres. 4.

Par ordonnance du 19 mai 2025, le juge des référés a : - rejeté les pièces numérotées 34 et 35 versées par M [X] [A] et la SCI du Rhun dans leur note en délibéré, - déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formées contre M [X] [A] par l'EARL [S], - ordonné à la SCI du Rhun de réaliser ou de faire réaliser les travaux de réfection ou de remplacement de l'ensemble des cornadis comprenant leur système de fixation ainsi que de leurs poteaux supports situés dans l'étable dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour la SCI du Rhun de respecter la présente obligation, celle-ci y sera contrainte par astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, - ordonné à la SCI du Rhun de procéder à l'enlèvement de l'intégralité des meubles et matériaux se trouvant dans le hangar de stockage mais également sur les parcelles louées à savoir, suivant le constat de commissaire de justice en date du 28 février 2025, ceux figurant sur les photographies page 37, 38, 39,40, 41,44, 45, 46, 47, 50, 51 dans un délai de 60 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour la SCI du Rhun de respecter la présente obligation, celle-ci y sera contrainte par astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, - débouté la SCI du Rhun de sa demande de nettoyage des lieux loués sous astreinte, - débouté la SCI du Rhun de sa demande en paiement du fermage 2024, - autorisé l'EARL [S] à consigner la somme de 13.000 € auprès du bâtonnier de l'ordre des avocats de [Localité 3] au titre du fermage 2024, - débouté la SCI du Rhun de sa demande de remboursement de la somme de 8.816,09 €, - ordonné une expertise, - commis pour y procéder M [C] [Z], avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et avoir entendu les parties ainsi que s'être fait assister par tous sachants de son choix notamment vétérinaire en application de l'article 278-1 du code de procédure civile, de : * se faire remettre tous les documents en relation avec le litige notamment les constats de commissaire de justice des 25 mars 2024. 2 décembre 2024 et 28 février 2025, * vérifier si les désordres allégués existent concernant la couverture, la charpente, l'installation électrique et les façades des bâtiments d'exploitation, dans ce cas les décrire, en indiquer la nature et en rechercher la cause, * plus précisément, * dire si les désordres constituent des vices graves susceptible de mettre l'ouvrage en péril ou de le rendre impropre à sa destination de bâtiment d'élevage, * dire s'ils proviennent d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages, ou de tout autre cause, * fournir toutes indications techniques de nature à permettre la détermination des éventuelles responsabilités encourues, * indiquer les travaux propres à y remédier ; en évaluer le coût et leur durée ; en cas d'urgence autoriser les travaux indispensables à l'usage ou à la conservation de l'immeuble, * apprécier les éventuels préjudices subis en raison de ces désordres s'agissant notamment de la production laitière du cheptel et s'il y a lieu, les évaluer, * à ce titre, prendre en compte les conditions réelles d'exploitation mises en place par le preneur en terme notamment d'hygiène et de soins apportés aux animaux, * faire toutes observations techniques utiles à la solution du litige, * répondre aux éventuels dires des parties après leur avoir octroyé un délai précis pour présenter leurs observations, * déposer un pré-rapport afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations et réclamations préalablement au dépôt du rapport définitif, et leur fixer un délai pour formuler celles-ci en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappeler qu'il ne sera pas tenu compte des transmissions tardives, - dit que l'EARL [S] versera au régisseur d'avances du tribunal judiciaire de Lorient, [Adresse 3] une consignation de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l'expert avant le 6 juin 2025, - dit qu'à défaut du versement de la consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, - dit que toute éventuelle demande de consignation supplémentaire devra avoir été préalablement notifiée à chacune des parties ou à leur conseil par lettre recommandée avec accusé de réception, par l'expert, lequel leur impartira un délai de 15 jours à compter de la date de l'envoi de la lettre pour présenter leurs observations, - dit que ces notifications devront être annexées à la demande de consignation supplémentaire, - dit que les parties devront adresser dans le délai imparti leurs observations au greffe du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction du tribunal judiciaire de Lorient, [Adresse 3], - dit qu'il appartient à l'expert de fixer des dates de réunions d'expertise compatibles avec les délais fixés ci-après, - dit que l'expert devra déposer son rapport, en deux exemplaires, au plus tard le 28 novembre 2025, - dit qu'en cas de difficulté particulièrement sérieuse pour l'expert de déposer son rapport dans le délai prescrit, il devra, avant l'expiration du délai précité, informer le juge chargé du contrôle des mesures d'instruction situé au [Adresse 3] à [Localité 3] et chacune des-parties du motif du retard et de la date exacte de dépôt effectif de son rapport, - invité les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe pour les échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise, - condamné la SCI du Rhun à payer à l'EARL [S] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI du Rhun aux entiers dépens, - rappelé l'exécution provisoire de la décision. 5.

Pour statuer ainsi, le juge a d'abord retenu que seule la SCI du Rhun a la qualité de bailleur.

Pour lui, le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par l'EARL [S] démontre que les cornadis et leurs supports sont très abîmés, leur remise en état ne relevant pas de réparations locatives et leur détérioration ayant été reconnue par M. [A].

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice fait ressortir également que, dans l'environnement immédiat des bâtiments loués, sont présents, à divers endroits, mais aussi au niveau du hangar de stockage, différents matériels et objets, propriété de la SCI du Rhun, constituant un encombrement incompatible avec son obligation de délivrance.

Par ailleurs, la demande de nettoyage des lieux par le bailleur n'est pas justifiée selon le premier juge.

Enfin, il est acquis que les bâtiments, qui présentaient déjà un état de dégradation avancé, ont été particulièrement impactés par la tempête du 1er novembre 2023, les travaux consentis par la SCI du Rhun n'ayant pas remédié aux désordres, ce qui constitue un motif légitime à la demande d'expertise.

La situation objectivée par l'EARL [S] constitue une contestation sérieuse sur l'obligation de paiement du fermage comme sur le droit à remboursement des travaux entrepris par la SCI du Rhun mais justifie la consignation demandée. 6.

Par lettre recommandée avec avis de réception postée le 18 juin 2025 et reçue au greffe de la cour d'appel de Rennes le 20 juin 2025, la SCI du Rhun a interjeté appel de cette décision. 7.

Après un passage de l'affaire à la mise en état, les parties ont été convoquées à l'audience du 2 avril 2026 par courrier du 4 décembre 2025. 8.