Cour de cassation · 19 novembre 2008

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE SOCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Icade administration de biens, venant aux droits de la société GFF institutionnel, du désistement partiel de son pourvoi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 février 2007) que la société Malakoff Bailly, propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé "Les Hauts de Bailly" dont elle avait confié la gestion locative à la société GFF institutionnel, employait depuis 1984 M. et Mme X..., en qualité de gardiens, chargés notamment de fonctions de régisseur ; qu'ayant décidé en 2005 de diviser cet immeuble par lots, en vue de leur cession, la société Malakoff Bailly a établi un état descriptif de division et un règlement de copropriété, modifié le 25 avril 2005 par l'insertion d'une clause prévoyant la poursuite des contrats des gardiens par la copropriété à compter de la première vente d'un lot, en informant ces salariés, le 1er août 2005, qu'ils passeraient au service de la copropriété et en leur délivrant le 29 octobre suivant des certificats de travail portant mention du 2 août 2005 comme terme de leur contrat de travail ; que n'ayant plus été rémunérés à partir du 1er octobre 2005, M. et Mme X... ont saisi la juridiction prud'homale d'une demande en résiliation des contrats de travail et en paiement d'indemnités et de salaires ;

Attendu que les sociétés Malakoff Bailly et GFF institutionnel font grief à l'arrêt d'avoir résilié les contrats de travail aux torts de la première et de l'avoir condamnée au paiement d'indemnités, de dommages-intérêts et de salaires, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque la cession de lots de copropriété ne porte pas seulement sur un ensemble immobilier mais emporte également reprise du service de gardiennage et d'entretien qui en relève ainsi que des contrats nécessaires à l'exploitation de la résidence, il y a transfert d'un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels et incorporels permettant l'exercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre au sens de l'article L. 122-12, alinéa 2, du code du travail ; que la cour d'appel qui a refusé d'admettre le transfert des contrats de travails des époux X... de la SCI Malakoff Bailly vers le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Bailly, alors qu'elle avait constaté que la vente de lots de copropriété était accompagnée de la reprise, par les nouveaux acquéreurs, du service de gardiennage et d'entretien auquel était affecté les époux X..., n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 122-12, alinéa 2, du code du travail ;

2°/ qu'en décidant que les conditions d'application de l'article L. 122-12, alinéa 2, du code du travail n'étaient pas en l'espèce réunies au motif que "l'objet du contrat de travail des époux X... a été modifié par la SCI Malakoff Bailly lors de la cession et n'est donc pas le même après de sorte que l'activité ne s'est pas maintenue après le changement de propriétaire", alors que M. et Mme X... qui avaient été contractuellement engagés pour occuper un poste de gardiens-concierges étaient essentiellement affectés à l'activité transférée de gardiennage et d'entretien de la résidence Les Hauts de Bailly, si bien que la perte de leurs tâches accessoires de régisseur ne pouvait faire échec au transfert de leur contrat de travail, la cour d'appel a, derechef, violé l'article L. 122-12, alinéa 2, du code du travail ;

3°/ que quand bien même les tâches de régisseur des immeubles n'auraient pas constitué de simples tâches accessoires à celles de gardiens d'immeubles, la cour d'appel qui a conclu que la SCI Malakoff Bailly était demeurée le seul employeur des époux X... alors qu'elle a constaté que l'activité de gardien d'immeuble était une activité autonome, distincte de l'achat ou de la vente d'immeuble, qui avait été reprise par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Bailly, ce dont elle aurait dû déduire qu'à tout le moins, pour cette activité, le contrat de travail des époux X... avait été transféré au syndicat des copropriétaires, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, de nouveau, violé l'article L. 122-12, alinéa 2, du code du travail ;

Mais attendu que l'article L. 122-12, alinéa 2, devenu l'article L. 1224-1 du code du travail, n'est applicable qu'en cas de transfert d'une entité économique autonome qui conserve son identité et dont l'activité est poursuivie ou reprise ; que constitue une entité économique autonome un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels qui poursuit un objectif économique propre ; que la vente d'un ensemble immobilier, qui ne constitue pas en lui-même une entité économique autonome ne relève pas en principe du champ d'application de ce texte ;

Et attendu que la cour d'appel a constaté que la société Malakoff Bailly avait cédé à des particuliers un ensemble immobilier à usage locatif, après l'avoir divisé en lots, sans que soient alors transférés aux acquéreurs les éléments nécessaires à la poursuite de l' activité locative, qui avait pris fin ; qu'il en résulte que cette cession immobilière n'entraînait le transfert d'aucune entité économique autonome et ne relevait pas en conséquence de l'article L. 122-12, alinéa 2, devenu l'article L. 1224-1, du code du travail ;

Que par ce motif de pur droit, substitué aux motifs critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Malakoff Bailly aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer, d'une part, aux époux X... la somme globale de 2 500 euros, d'autre part, au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Bailly la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre sociale, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille huit.