Cour d'appel de Montpellier — Chbre de l'expropriation

N° RG 24/00067 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QLON

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l'expropriation

ARRET DU 19 JUIN 2026

Débats du 17 AVRIL 2026

APPELANTE :

d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 24 Juillet 2024

S.A. D'ÉQUIPEMENT DU LITTORAL DE THAU (SA ELIT) société anonyme d'économie mixte immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 398 145 599 représentée par son représentant en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me LAURENT de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER subsitué par Me BORKOWSKI Charles, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

S.A.R.L. ABS 34

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par la SELARL SCHNEIDER ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Monsieur Amar GHILACI, inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

Mme Gaëlle DELAGE, greffière, lors des débats et du prononcé.

M. [E] [O], greffier stagiaire, lors des débats

DEBATS :

A l'audience publique du 17 avril 2026 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 19 juin 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Gaëlle DELAGE, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Suite au projet de renouvellement urbain de la rive Est Sud de la ville de [Localité 4], en octobre 2005 puis le 22 juin 2010, le conseil municipal approuvait la création d'une Zone d'Amenagement Concertée (ZAC « Entrée Est Secteur Sud') dont la réalisation était confiée à la société Elit. Par arrêté préfectoral du 18 janvier 2021, les opérations d'acquisitions foncières nécessaires à la realisation de la ZAC étaient déclarées d'utilité publique et le Préfet déclarait cessibles les biens compris dans le périmètre de l'opération.

Parmi les parcelles à exproprier figure une parcelle AK n°[Cadastre 1] appartenant à la société Azur, sur laquelle se trouvent un local commercial et une maison d'habitation loués par la société ABS [Cadastre 2]. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 28 juillet 2023. Par ordonnance du 8 novembre 2023, le transport sur les lieux a été fixé au 15 décembre 2023, et s'est déroulé en présence de l'expropriante et de son conseil, ainsi que de la partie expropriée et de M. le commissaire du gouvernernent.

Par décision rendue le 24 juillet 2024 le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a :

Fixé au 21 décembre 2023 la date de référence ;

Alloué à la société ABS 34 pour l'eviction des locaux une indemnité de 659 620 euros ;

Condamné la société Elit à payer à la société ABS 34 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriante.

La société Elit a interjeté appel de ce jugement le 21 août 2024. Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 27 février 2026, et notifié au commissaire du gouvernement le 5 mars 2026 et à la société ABS le 4 mars 2026, elle demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 659 620 euros :

Statuant à nouveau fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 74 728 euros;

A titre subsidiaire fixer le montant de l'indemnité à la somme de 257 141,40 euros ;

Rejeter toute autre demande ;

Confirmer le jugement pour les autres dispositions ;

Condamner la société ABS 34 aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Elit a déposé de nouvelles conclusions le 13 avril 2026, et trois nouvelles pièces (24-25-26) notifiées 15 avril 2026, sollicitant :

L'irrecevabilité des dernières conclusions de la société ABS 34 sollicitant une indemnité accessoire pour perte de revenus du gérant ;

Le rejet de toutes les demandes de la société ABS 34;

L'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 659 620 euros ;

Statuant à nouveau de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 74 728 euros ;

A titre subsidiaire de fixer le montant de l'indemnité à la somme de 257 141,40 euros ;

Confirmer le jugement pour les autres dispositions ;

Condamner la société ABS 34 aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société ABS 34 dans son premier mémoire déposé au greffe 18 février 2025 demande à la cour de :

Infirmer le jugement et fixer l'indemnité d'éviction totale à la somme de 836 000 euros se décomposant comme suit :

- 761 600 euros d'indemnité principale :

- 75 000 euros d'indemnité de remploi ;

- 24 000 euros d'indemnité accessoire pour licenciements ;

- 72 500 euros d'indemnité pour frais de déménagement et stockage pendant un an ;

- 3 000 euros pour frais administratifs ;

A titre subsidiaire confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause, condamner la société Elit aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire reçu au greffe le 24 mars 2026, mémoire notifié le 10 avril 2026 au commissaire du gouvernement et à la société Elit, elle demande à la cour de :

Infirmer le jugement et fixer l'indemnité d'éviction totale à la somme de 1 007 059 euros se décomposant comme suit :

- 789 000 euros d'indmenité principale :

- 77 750 euros d'indemnité de remploi ;

- 24 000 euros d'indemnité accessoire pour licenciements ;

- 92 411 euros d'indemnité pour frais de déménagement et stockage pendant un an ;

- 20 898 euros pour perte de revenus pour le gérant ;

- 3 000 euros pour frais administratifs ;

A titre subsidiaire confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre infiniement subsidiaire dans l'hypothèse du transfert d'activité sur la parcelle DH [Cadastre 3] à [Localité 5] :

Infirmer le jugement et fixer l'indemnité d'éviction totale à la somme de 1 648 274 euros se décomposant comme suit :

- 528 000 euros d'indemnité principale ;

- 51 650 euros d'indemnité de remploi ;

- 186 174 euros d'indemnité pour trouble commercial ;

- 116 500 euros d'indemnité pour frais de déménagement et stockage du matériel ;

- 760 950 euros pour perte de clientèle ;

- 5 000 euros pour frais administratifs ;

En tout état de cause, condamner la société Elit aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 25 février 2025 demande à la cour d'infirmer le jugement et de fixer l'indemnité globale d'éviction à la somme de 406 950 euros se décomposant en 331 000 euros d'indemnité principale, 31 950 euros d'indemnité de remploi et 44 000 euros d'indemnité accessoire (20 000 euros : stockage, 24 000 euros : indemnités de licenciement).

Pour l'exposé des moyens il est renvoyé aux mémoires précités en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l'indemnité principale d'éviction :

Sur la nature de cette indemnité :

La société Elit soutient que le gérant de la société ABS 34 a toujours manifesté son intention de se réinstaller, notamment dans ses écritures en première instance, que la localisation du fonds n'a pas une importance capitale dans l'activité de mécanique automobile, que de nombreux locaux d'activité sont disponibles dans son ancienne zone de chalandise, que d'ailleurs elle a poursuivi son activité, que le compromis de vente de la parcelle DH n°[Cadastre 3] à la SCI Kais, dont les gérants et les associés sont les mêmes que ceux de la société ABS 34, a été signé le 5 décembre 2025, avec autorisation d'occupation à titre gratuit, afin de permettre la réinstallation de la société ABS 34, que d'ailleurs la société ABS 34 a transféré son siège social à compter du 1er septembre 2025 du [Adresse 2] à Sète au [Adresse 4] à Sète, où elle a relocalisé son activité, ainsi qu'en atteste la commissaire de justice dans son procès verbal du 24 février 2026, alors qu'elle prétend avoir cessé son activité depuis le 31 août 2025, que d'ailleurs au 31 mars 2026 il ressortait des recherches sur internet que le 'Garage ABS [Adresse 5] était ouvert', local qui se situe à proximité du 1785. Elle répond que le fait que M. [G] [C] soit inscrit à Pole Emploi ne l'empêche pas de continuer son activité pas plus que le fait que M. [F] [C] ait signé un contrat de travail avec la société ASM qui est présidée par [X] [C] et dont les associés sont, outre le président, [S] et [M] [C], qu'il en résulte que la société ABS 34 s'est réinstallée et ne peut prétendre qu'à l'indemnisation de la perte de son droit au bail.

La société ABS 34 répond qu'aucun local équivalent n'a été proposé et n'existe sur le marché (superficie de 1140 m² et loyer annuel de 24 000 euros), que si la franchise 'Précisium' est un gage de confiance pour la clientèle, l'emplacement est le facteur qui permet la réalisation du chiffre d'affaire pour la clientèle locale, qu'elle a quitté les locaux le 31 août 2025 et a effectivement stocké une partie de son matériel sur le hangar appartenant à la SCI Kais et une autre partie dans le local loué à la société TJM, [Adresse 6], qu'ainsi qu'en atteste son expert comptable, elle va être mise en sommeil et va cesser son activité de réparation automobile dès la décision à intervenir, que la parcelle DH [Cadastre 3] située à Frontignan ne comporte qu'un petit local technique et à usage de bureau (45 m²) que la cession est fait sous condition suspensive d'obtenir un prêt et un permis de construire définitif, qu'il ne s'agit pas d'un local équivalent, que ce local qui n'est pas à proximité immédiate, est situé dans une zone technique à l'écart de l'urbanisation et n'est pas dans un envirronement comparable, qu'en l'état du délai pour finaliser la construction de nouveaux locaux, aucun transfert de l'activité n'est possible.

L'indemnité d'éviction du locataire exploitant un fonds de commerce dans un immeuble faisant l'objet d'une expropriation est évaluée selon les régles de l'article L321-1 du code de l'expropriation : 'Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.'

Le propriétaire d'un fonds de commerce exploité dans un immeuble exproprié a droit à une indemnisation qui lui permette de se réinstaller dans des conditions équivalentes. Si l'expropriant ne reloge pas lui même l'exproprié (article L322-12 du code précité), l'indemnisation peut être calculée sur la valeur du fonds de commerce, diminuée le cas échéant des éléments conservés par l'exploitant. La jurisprudence limite l'indemnité à la valeur du droit au bail lorsque le commerçant s'est réinstallé ou a la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle. Il appartient au propriétaire évincé de rapporter la preuve de l'impossibilité de transférer son activité.

Il ressort des différentes pièces produites que dans un premier temps la société ABS 34 avait l'intention de se réinstaller. Il est exact que dès lors que la société ABS 34 était selon ses propres écritures le seul garage franchisé Précisium (licence multi marque) sur la commune de [Localité 4] et n'avait donc pas uniquement une clientèle fidèle en raison de l'implantation géographique du garage, mais aussi en raison de cette licence, elle pouvait donc envisager une réinstallation dans un local non situé à proximité immédiate, toutefois il ne pouvait que s'agir d'un local comparable.

En l'espèce la société ABS 34 bénéficiait d'un local de 1140 m², accessible depuis l'[Adresse 7], avec plateforme d'entrée et de sortie des véhicules, une piste d'accueil de 400 m² permettant le stationnement de plusieurs véhicules, 500 m² d'ateliers et une maison d'habitation de 68 m² pour un loyer de 24 000 euros annuels.

La société Elit produit une liste de locaux à louer situés à [Localité 4] et [Localité 5], toutefois ces locaux ne sont pas comparables au niveau de leur configuration à ceux expropriés, la liste actualisée au 26 février 2026 faisant référence à des locaux dont la superficie est très inférieure (moins de 600 m²) et à un prix au m² beaucoup plus élevé (82 à 102 euros/m²) et ne présentant pas de piste d'accueil, alors que cet élément est indispensable à l'activité de garagiste. Il est donc acquis qu'il n'existait pas de locaux comparables permettant une réinstallation de la société ABS 34 dès le 1er septembre 2025.

La société ABS 34 produit aux débats un courrier de la société FAS dans lequel la gérante de cette société de fourniture automobile Sétoise l'informe qu'elle a perdu l'enseigne Précisium.

[F] et [G] [C] ont effectivement crée le 20 juin 2023 une SCI Kais, dont le gérant est [F] [C], société qui a signé le 5 décembre 2025 un compromis de cession de la parcelle DH [Cadastre 3] située à Frontignan, d'une superficie de 2499 m², comprenant un terrain recouvert d'enrobé avec un batiment de local technique et de bureau, sous condition d'obtention d'un permis de construire définitif et d'obtention d'un prêt de 250 000 euros. Il est précisé dans l'acte que face à l'urgence l'acquéreur est autorisé à occuper temporairement le terrain afin de permettre à la société ABS 34 de répondre à ses premiers besoins de stockage et de transfert de certaines de ses installations, le temps que l'acte authentique soit signé. Le procès verbal de constat du commissaire de justice Me [P] du 12 janvier 2026 fait d'ailleurs état du stockage à cette adresse de pneus, de pièces de carrosserie, d'outils, de trois ponts élevateurs, deux compresseurs et un chariot contenant de l'outillage à main, ainsi que de véhicules conservés pour pièces, des moteurs et diverses pièces notamment des amortisseurs.

La société ABS 34 a signé avec la société TJM le 29 août 2025 un contrat de bail commercial précaire pour stocker du matériel pendant 12 mois au [Adresse 4] à [Localité 4]. Les statuts de la société ABS 34 ont été modifiés le 1er septembre 2025 avec modification du siège social au [Adresse 4] à [Localité 4] avec ajout à l'activité principale de réparations automobiles notamment centre d'échappements, amortisseurs, freins, pneus vidanges, une activité de vente à la commission de véhicules neufs/occasion, négoce de tous objets et marchandises pour l'automobile.

Le fait que le 24 février 2026 le commissaire de justice mandaté par la société Elit s'est rendu au [Adresse 4] à [Localité 4] et a constaté en présence de M. [G] [C], ancien salarié, qu'un jeune homme effectuait des réparations sur un véhicule, que deux autres véhicules se trouvaient dans le local au fond à usage de garage visiblement en attente de travaux, un jeune homme travaillant sur une de ces voitures, que quatre jeunes hommes habillés du même tee-shirt noir travaillaient dans ce local, M. [G] [C] ayant déclaré qu'une de ces personnes est auto-entrepreneur, qu'une autre est un apprenti et le troisième un parent, démontre que M. [G] [C] a effectué des prestations de réparation de quelques véhicules sans justifier de son enregistrement à titre personnel mais ne démontre pas que l'activité de la société ABS 34 qui comprenait 5 salariés avait un important matériel et un chiffre d'affaire depuis l'année 2022 de plus de 800 000 euros, avait été transférée sur ce site.

Le fait que le 31 mars 2026, le commissaire de justice qui a fait des recherches sur internet a trouvé sous la rubrique 'réparation garage automobile [Localité 4]' le garage 'Garage ABS [Cadastre 2]" au [Adresse 8] à [Localité 4], ouvert du lundi au vendredi de 8h à 19h et le samedi matin de 8h à 14h, ne démontre pas plus la réalité de l'activité de la société.

S'il est acquis que dans un premier temps la société ABS 34 avait envisagé de transférer son activité et qu'elle a acquis à cette fin un bien situé à [Localité 5], bien sur lequel est stockée une partie de son matériel, il ressort du compromis signé le 5 décembre 2025 et de l'attestation de l'expert comptable du 12 janvier 2026, que ce transfert d'activité n'a pu avoir lieu au 1er septembre 2025, en l'état de la durée des travaux à effectuer sur le nouveau site, l'expert comptable précisant au 12 janvier 2026 que la durée des travaux est de deux ans et que pendant ce délai la société ABS 34 n'exercera plus son activité de garage automobile. Il est de plus acquis que les contrats de travail des salariés Mrs [N] et [G] [C], [U] (25 août 2025) et M. [W] (31 décembre 2024) ont été rompus conventionnellement.

Il est donc démontré que la réinstallation de la société ABS 34 n'a pas été possible suite à l'obligation de quitter les lieux, dans des locaux comparables, par conséquent la société ABS 34 sera indemnisée au titre de la perte de son fonds de commerce.

Sur la valorisation :

La société Elit au visa du rapport de son expert M. [D] propose une valorisation à hauteur de 224 333 euros, eu égard à la valeur obtenue par la méthode du pourcentage du chiffre d'affaires (743 068 x 30 % x 1,025 = 222 531 euros) , celle du multiple de l'excédent brut d'exploitation (31 029 x 6,46 = 200 447,34 euros) et celle du rendement du résultat (13 627 x 5,41 = 251 891 euros).

Le commissaire du gourvernement propose sur la base du chiffre d'affaires moyen sur les années 2019, 2020 et 2021 de 734 646 euros auquel peut être appliqué un taux 55% correspondant à la valeur la plus haute des deux termes de comparaison correspondant à la cession de deux fonds sur [Localité 6] (16 novembre 2021) et [Localité 7] (1er janvier 2021) mais diminué de 10 % eu égard aux chiffres d'affaires importants de la société ABS 34, la valeur de 734 646 x 45% = 330,590 euros, arrondie à 331 000 euros.

La société ABS 34 fait valoir qu'en l'état des liasses fiscales produites pour les années 2022, 2023 et 2024 la moyenne du chiffre d'affaires sur les trois dernières années est de 830 779 euros, que par comparaison avec la convention d'éviction conclue entre la société Elit et la société Auto rapide Service 34 (chiffre d'affaire de 40 798 euros a été multiplié par 140 %), l'indemnité peut être calculée à hauteur de 95 % soit la somme de 789 240 x 95 % = 789 000 euros.

Il sera retenu pour calculer la valeur du fonds de commerce la méthode du chiffre d'affaires pondéré par les barêmes professionnels. Ont été produits en cause d'appel les comptes annuels pour l'année 2023 et le bilan simplifié de l'année 2024 qui font ressortir pour les trois dernières années d'exploitation (2022-2023-2024) un chiffre d'affaires moyen de 828 813 euros.

Les ouvrages de référence en matière d'évaluation de fonds de commerce appliquent aux chiffres d'affaires moyens des coefficients variant de 20 à 60 % ([V] [K]). Ces coefficients doivent être majorés ou minorés selon l'état des locaux, du matériel, les évolutions des chiffres d'affaire et des résultats, la situation géographique.

La convention d'éviction signée entre la société Elit et la société Auto Service Rapide 34 (qui fait ressortir un ratio de 140 %) ne peut pas être prise en compte dès lors qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une indemnisation pour transfert d'activité, la société exploitante s'installant dans d'autres locaux et que cette indemnisation a été octroyée en l'état du court délai accordé entre la signature de la convention (14 novembre 2023) et la libération du local ( 30 décembre 2023).

Les sept termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement sont très disparates. La cession ancienne de 2016 concernant une activité de remplacement de pare brises peut être écartée, tout comme la cession sur [Localité 8] en 2022 de la station de lavage, et la cession du garage [Etablissement 1] à [Localité 8] en 2022 qui concerne la mécanique les réparations mais aussi les ventes de véhicule. La cession du 6 mars 2023 est relative à une société qui vend des pneus et celle du 1er décembre 2022 correspond à une carrosserie, commerces qui ne correspondent pas exactement à l'activité de la société ABS 34, tout comme la cession du 16 novembre 2021 (commerce de réparation achat vente pneus).

Ne demeure donc que la cession intervenue à [Localité 7] le 1er juillet 2021 d'un garage mécanique auto dans laquelle a été retenu un ratio de 48,30 % pour un chiffre d'affaires moyen de 109 800 euros. Il doit être tenu compte que s'agissant d'une entreprise ayant un faible chiffre d'affaires annuel, le taux a été retenu dans la fourchette haute.

Tenant compte de la situation géographique du garage particulièrement favorable dans la ville de [Localité 4] qui est certes une ville moyenne mais particulièrement dynamique, de ce que le fonds avait une visibilité optimale se trouvant en entrée de ville sur une artère majeure, bénéficiait d'une aire de stationnement pour partie abritée, et de ce que cette entreprise avait un chiffre d'affaires constant au delà de 800 000 euros sur les trois dernières années, avec toutefois un résultat négatif pour l'année 2023, il sera retenu comme ratio le taux de 50 % appliqué à la moyenne de 828 813 euros. L'indemnité d'éviction sera donc fixée à la somme de 414 406,50 euros, arrondie à 414 407 euros, le jugement sera infirmé de ce chef.

L'indemnité de remploi :

Le mode de calcul de cette indemnité n'est pas contesté, il sera alloué à la société ABS 34 la somme de :

5% x 23 000 = 1 150 ;

10 % x 391 407 = 39 140 euros ;

Soit une indemnité de 40 290 euros, le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les indemnités accessoires :

Les indemnités pour licenciement :

La société Elit s'oppose à cette demande au motif que l'activité n'a pas cessé en l'état des constations du 24 février 2026, que la société Elit a toujours fait travailler 5 personnes, qu'il n'est pas justifié du licenciement des salariés mais de ruptures conventionnelles, que la rupture conventionnelle intervenue le 24 novembre 2024 n'est pas liée à l'expropriation, que le montant des indemnités versées n'est pas justifié.

Le commissaire du gouvernement et la société ABS 34 sollicitent la confirmation du jugement qui a alloué à ce titre la somme de 24 000 euros.

Il ne peut être contesté qu'en l'état de la cessation de l'activité, le coût des licenciement des salariés est un préjudice direct résultant de l'expropriation. Toutefois la seule pièce produite aux débats pour justifier de cette demande savoir un tableau non authentifié par l'expert comptable qui fait état d'un montant de 10 500 euros au titre des indemnités de licenciement et de 13 570 euros au titre des indemnités de congés payés, montants simulées au 8 février 2024, ne démontre pas la réalité du préjudice.

Il est acquis que le 6 août 2025 les services de Pole emploi ont reçu pour homologation les convention de rupture conventionnelle de [N] [C], [G] [C] et [U] [Y], il n'est toutefois pas justifié du montant des indemnités versées à ces trois salariés, les conventions de rupture n'étant pas produites aux débats. En ce qui concerne M. [W] qui a perçu une indemnité de 635 euros, la rupture conventionnelle de son contrat de travail est intervenue le 31 décembre 2024 et n'est donc pas en lien avec la cessation d'activité du 30 août 2025.

Il n'est donc pas certain eu égard aux pièces produites, que du fait de la cessation d'activité au 30 août 2025, la société ABS 34 a versé des indemnités de rupture des contrats de travail à ses salariés, sa demande d'indemnisation à ce titre sera rejetée, le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur l'indemnité pour frais de déménagement et de stockage du matériel et de l'outillage :

La société ABS 34 sollicite une indemnité de 100 000 euros correspondant pour partie au devis rédigé le 3 février 2024 et à la facture d'un montant de 60 911 euros émise le 1er juillet 2025 correspondant à des frais de démontage et conditionnement et transport à 24 km. Elle sollicite au titre des frais de stockage 2 000 euros HT par mois pendant 1 an pour le stockage dans le hanger de la [Adresse 9] et pendant 6 mois pour le local [Adresse 10] soit 31 500 euros.

La société ABS 34 émet des réserves sur le choix de la société Car A Bosses qui n'est pas une société de déménagement mais une casse automobile, qu'en outre la facture ne détaille pas les prestations, faisant uniquement référence à un démontage et un conditionnement pour 28 500 euros et 18 500 euros de frais de transport, qu'en ce qui concerne les frais de stockage, les sociétés ABS 34 et Kais ont les mêmes associés et le même gérant M. [F] [C], qu'en outre le compromis de vente du 5 décembre 2025 prévoyait une convention d'occupation à titre précaire et à titre gratuit qui devait prendre fin au plus tard le 30 juin 2026, que les frais de stockage ne sont pas justifiés.

La société ABS 34 étant indemnisée au titre de la perte de son fonds de commerce qui inclut outre les éléments incorporels (clientèle, droit au bail, licences...), les éléments corporels et notamment le matériel et l'outillage, les marchandises et stocks, elle n'est pas fondée à solliciter au titre des indemnités accessoires le remboursement de frais de déménagement et de stockage de son matériel et son outillage, éléments dont elle a été indemnisée de la perte dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction, elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur l'indemnité pour perte de revenus du gérant :

La société ABS 34 sollicite une indemnité de 20 898 euros qui correspond à 6 mois du revenu de référence moyen de son gérant (59 345 euros), après déduction des indemnités journalières (8 774 euros) qu'il a perçues du 2 septembre 2025 au 15 janvier 2026.

La société Elit soutient que cette demande est nouvelle, n'ayant pas été présentée en première instance et donc irrecevable.

La demande qui a le même fondement que la demande initiale et qui poursuit la même fin, savoir l'indemnisation du préjudice résultant de l'expropriation constitue une demande accessoire à la demande d'indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce, qui peut être soulevée en cause d'appel. La demande est donc recevable. S'il est acquis que la société exploitant un fonds de commerce est fondé à solliciter une indemnité dans l'hypothèse de la vente de du fonds de commerce du fait de la perte des revenus de son gérant, la durée de trois mois qui est de nature à permettre à celui-ci de retrouver un emploi est satisfactoire.

Il ressort des avis d'imposition de M. [F] [C] que celui ci a perçu sur les années 2022, 2023 et 2024 un revenu moyen annuel de 59 345 euros. Il est justifié qu'il a perçu du 1er septembre 2025 au 15 janvier 2026 des indemnités journalières en raison de son arrêt de travail résultant d'un accident survenu le 30 août 2025.

Il en résulte que sur la période du 1er septembre 2025 au 15 janvier 2026, la baisse des revenus de M. [F] [C] n'est pas liée à la mesure d'expropriation mais au fait qu'il était en arrêt de travail. La société ABS 34 sera donc déboutée en l'absence de lien direct entre le préjudice allégué et la procédure d'expropriation, de sa demande.

L'indemnité couvrant les frais administratifs :

La société ABS 34 sollicite une somme de 3 000 euros au regard des frais (procès verbaux d'AG, frais d'expert comptable, formalités du greffe et des services administratifs) que la cessation d'activité a engendré.

La société Elit sollicite la confirmation du jugement qui a considéré que ces frais étaient inclus dans l'indemnité de remploi.

L'indemnité de remploi qui a pour objet de couvrir les frais exposés par l'exproprié pour éventuellement remplacer le bien dont il vient d'être privé, inclut dans l'hypothèse de l'indemnité d'éviction liée à la perte du fonds de commerce, les frais allégués par la société ABS 34, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Les demandes d'indemnités accessoires formulées dans l'hypothèse d'un transfert d'activité et d'indemnité principale d'éviction correspondant à la perte du droit au bail, savoir trouble commercial lié à l'interruption de l'activité pendant 2 ans, perte de clientèle, sont sans objet, en l'état des développements relatifs à l'indemnité principale.

Sur les autres demandes :

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions sera tenue au paiement de la moitié des dépens et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Infirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 24 juillet 2024 (24/89) sauf en ce qu'il a fixé la date de référence au 21 décembre 2023 et rejeté la demande d'indemnité accessoire au titre des frais administratifs, condamné la société Elit aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 454 697 euros (414 407 : indemnité principale d'éviction + 40 290 : indemnité de remploi) le montant de l'indemnité globale due à la société ABS [Cadastre 2] par la société Elit pour l'éviction des locaux sis sur la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 4] ;

Rejette les demandes d'indemnités accessoires au titre des indemnités de licenciement, frais de déménagement et de stockage, revenus du gérant ;

Y ajoutant ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chaque partie au paiement de la moitié des dépens.

La greffière, La présidente,