Cour d'appel de Paris — Pôle 4 - Chambre 3

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 JUIN 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15944 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJRO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2023 -Juridiction de proximité d'[Localité 1] - RG n° 1122001070

APPELANTE

Madame [Q] [T]

née le 02 juillet 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Mathilde ROSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0866

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2023-502214 du 03/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO présidente, pour Madame Laura TARDY empêchée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 7 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers dans une affaire opposant la Régie immobilière de la Ville de Paris (la RIVP) à Mme [Q] [T].

Par acte sous seing privé du 3 juillet 1998, la RIVP a donné à bail à M. [R] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 2843,28 francs, hors charges.

A la suite du divorce de M. [R] [U] et Mme [Q] [T], par jugement du 23 septembre 1999, Mme [Q] [T] est devenue seule titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, la RIVP a assigné Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins de résiliation judiciaire du bail, expulsion de Mme [T] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et condamnation de la défenderesse au paiement de :

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience, la RIVP a maintenu ses demandes, sollicitant la résiliation du bail pour manquement de Mme [T] à ses obligations contractuelles en raison d'une altercation avec la gardienne de l'immeuble au cours de laquelle Mme [T] a commis des violences à l'égard de cette dernière.

Comparante, Mme [T] a conclu à titre principal au rejet des demandes de la RIVP, subsidiairement, à l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, et en tout état de cause, à la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a statué en ces termes :

- prononce la résiliation du bail conclu le 3 juillet 1998 entre la RIVP et Mme [Q] [T] relatif aux locaux situés [Adresse 5] (Bâtiment D, escalier 1, étage 1), à compter du 22 novembre 2022, date de l'assignation,

- accorde à Mme [Q] [T] un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5] (Bâtiment D, escalier 1, étage 1),

- ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Mme [Q] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Q] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

- condamne Mme [Q] [T] à verser à la RIVP ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,

- déboute les parties de leurs autres demandes,

- condamne Mme [Q] [T] aux entiers dépens de l'instance,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Mme [T] a interjeté appel le 27 septembre 2023.

Par arrêt du 19 février 2026, la cour d'appel a :

- révoqué l'ordonnance de clôture du 4 décembre 2025,

- invité la RIVP à transmettre ses conclusions à son adversaire, et Mme [T] à y répliquer le cas échéant,

- renvoyé à la mise en état du 12 mars 2026,

- fixé la clôture au jeudi 19 mars 2026 à 9h,

- fixé l'audience de plaidoiries au mercredi 6 mai 2026 à 9h30, lors de laquelle le dossier sera plaidé ou radié,

- réservé les dépens.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 mars 2026, par lesquelles Mme [Q] [T] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 7 juin 2023 par le juge du contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [T],

Statuant à nouveau,

- juger que la RIVP ne rapporte pas la preuve d'un trouble de jouissance paisible imputable à Mme [T],

- débouter la RIVP de sa demande de résiliation de bail et de toute autre demande,

- enjoindre la RIVP à proposer à Mme [T] un appartement correspondant à sa situation et dans un périmètre proche de son ancien appartement sous astreinte de 300 euros par jour à compter de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir,

- condamner la RIVP à payer à Mme [T] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

En tous les cas,

- débouter la RIVP de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, Mme [T] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale,

- condamner la RIVP à payer à Me [K] [B] la somme de 2 500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu'elle renonce à la perception de la contribution de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 janvier 2026, par lesquelles la Régie immobilière de la Ville de [Localité 4] demande à la cour de :

- déclarer la RIVP recevable et bien fondée en ses conclusions d'intimée,

- débouter Mme [Q] [T] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif,

Y ajoutant,

- condamner Mme [Q] [T] à verser à la RIVP une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Q] [T] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, prise en la personne de Me Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Mme [T] sollicite l'infirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs et conclut au rejet de la demande, faisant valoir que les déclarations retenues par le juge ne sont pas étayées par des éléments extérieurs et qu'il n'est pas rapporté preuve suffisante des manquements qui lui sont reprochés. Elle ajoute que les déclarations sont contradictoires, qu'il n'a pas été pris en compte les 'éléments à décharge' qu'elle a produits et qu'il convient de tenir compte de l'absence de persistance et de réitération des troubles.

Elle indique qu'elle a quitté les lieux en février 2024 après délivrance d'un commandement et vit dans un logement loué par ses filles. Elle sollicite, à défaut de réintégration, qu'il soit enjoint à la RIVP de lui proposer un nouvel appartement, sous astreinte et que le bailleur soit condamné à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement, estimant rapporter la preuve de l'altercation entre Mme [T] et Mme [W] [L], gardienne de l'immeuble, lors de laquelle Mme [T] a agressé Mme [W] [L] qui a été arrêtée sept jours. Elle précise que cette altercation est survenue dans l'immeuble et constitue un manquement grave à l'obligation de jouissance paisible pesant sur Mme [T], que celle-ci a, quelques jours après, invectivé Mme [W] [L] devant sa famille et que la gravité de ses manquements justifie la résiliation du bail. Elle conteste toute contradiction dans les éléments de preuve produits et fait valoir que les éléments produits par Mme [T] ont été pris en compte par le juge, qui a considéré qu'ils ne permettaient pas d'écarter le manquement, et que la gravité des faits justifiait la résiliation quand bien même il n'y a pas eu de réitération.

Elle conclut au rejet de la demande de relogement, indiquant que Mme [T] a quitté les lieux non à la suite de son expulsion, mais d'elle-même après avoir reçu le commandement de quitter les lieux et que la demande de relogement n'est pas fondée en droit, outre qu'il n'est pas au pouvoir du juge d'ordonner au bailleur social d'attribuer un logement. Elle sollicite enfin le rejet de la demande indemnitaire, relevant qu'elle n'est pas motivée par l'appelante, ni justifiée en son principe et son quantum.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, rappelant l'article 1728 du code civil, énonce, dans sa version applicable au présent litige, que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'obligation de jouissance paisible des lieux loués est également stipulée dans le contrat de bail, paragraphe 6 du chapitre relatif aux obligations du locataire.

Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728, 1729 du code civil et de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose de façon raisonnable et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

A cet égard, il est constamment admis que les comportements violents, notamment envers un gardien d'immeuble ou d'autres locataires sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

Il en découle que si l'obligation de jouissance paisible faite au preneur concerne au premier titre les lieux loués, elle s'étend aussi à l'ensemble des occupants de la résidence envers lesquels le bailleur a une obligation de garantie, s'agissant des locataires, ou une obligation de sécurité, s'agissant de ses préposés.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

- Mme [W] [L] a déposé plainte le 26 septembre 2022 pour des faits de violence commis à son encontre le même jour, expliquant qu'alors qu'elle procédait au ménage des parties communes, elle discutait avec une locataire (Mme [C], également appelée Mme [O]), que Mme [T] est arrivée en disant à Mme [C] de la laisser tranquille, que les deux femmes se sont insultées puis battues, qu'elle les a séparées avec l'aide d'un chauffagiste présent, que Mme [T] est partie, puis revenue, que l'altercation avec Mme [C] a repris et que Mme [W] [L] qui est intervenue a été bousculée et insultée par Mme [T], et que seule l'intervention d'un autre locataire a mis un terme aux violences,

- Mme [W] [L] a effectué auprès de son employeur une déclaration d'accident de travail, justifiant d'un arrêt de travail de sept jours en raison de douleurs en rapport avec cet accident,

- le 29 septembre 2022, Mme [O] a déposé plainte pour les faits survenus le 26 septembre, relatant également des insultes et coups de la part de Mme [T] tant à son encontre qu'envers Mme [W] [L],

- selon rapport de la société First Security, le 5 janvier 2023, alors que l'agent de sécurité accompagnait Mme [W] [L] dans ses tâches, ils ont croisé Mme [T] dans le hall, 'elle avait un regard menaçant et a émis un bruit avec sa bouche' ; un événement similaire a été rapporté le 18 janvier 2023,

- Mme [T] a déposé plainte le 12 décembre 2022 pour diffamation, expliquant qu'une altercation a eu lieu le 26 septembre 2022 avec une voisine, avec laquelle des coups ont été échangés, mais qu'elle n'avait pas porté de coups à Mme [W] [L] ni ne l'avait insultée,

- plusieurs voisins (M. et Mme [D], M. [X], M. [I], Mme [N]) ont attesté de l'absence de conflit avec Mme [T] qui ne dérange pas et a un bon comportement,

- Mme [O] [C] a attesté (pièce du 8 mars 2023) avoir eu une altercation de voisinage avec Mme [T] le 26 septembre 2022 dans la matinée, avoir ultérieurement discuté avec elle et affirme que 'cette femme n'est pas agressive. Je me suis faite manipuler pour aller porter plainte 3 jours après.'

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'une altercation a eu lieu entre Mmes [T] et [O] le 26 septembre 2022 dans la matinée, avec échange de coups et insultes, que Mme [W] [L] est intervenue et a reçu des coups et des insultes de la part de Mme [T], la cour relevant que dans son attestation du 8 mars 2023, Mme [O] ne revient pas sur sa plainte déposée le 29 septembre 2022 dont elle n'indique aucunement que les faits rapportés seraient faux. Si le récit des faits a pu varier, les éléments importants en sont constants et ne sont contredits par aucun élément du dossier, la circonstance que plusieurs voisins de Mme [T] fassent état de son bon comportement ne permettant pas de remettre en cause les événements survenus le 26 septembre 2022, aucun de ces voisins n'ayant manifestement été présents ce jour-là.

Il apparaît dès lors établi des faits de violences et insultes de Mme [T] envers Mme [O] et Mme [W] [L], préposée du bailleur en qualité de gardienne d'immeuble, les faits étant survenus, ce qui n'est pas discuté, au sein de l'immeuble dans lequel la RIVP loue un appartement à Mme [T].

C'est donc justement que le premier juge a retenu le non-respect par Mme [T], auteur de violences à l'encontre d'une autre locataire de l'immeuble et de la gardienne de celui-ci, de son obligation d'usage paisible des lieux loués, en infraction avec les dispositions précitées.

En effet, des violences exercées sur un préposé de l'organisme bailleur et un locataire de celui-ci, qui constituent des infractions pénales, forment au civil un trouble particulièrement grave dans l'ensemble immobilier et une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui imposent au locataire de n'importuner quiconque par son attitude et ce, de quelque façon que ce soit.

Au vu de la gravité des faits reprochés à Mme [T], qui recouvrent des qualifications pénales (insultes, violences...), ces manquements de la locataire à ses obligations justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, quand bien même il n'y a pas eu de réitération depuis ces faits, et son expulsion des lieux loués.

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la locataire, et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges.

Dès lors qu'a été confirmé le chef prononçant la résiliation du bail, la demande de Mme [T] tendant à son relogement par la RIVP sous astreinte doit être rejetée.

Mme [T] sollicite également la condamnation de la RIVP à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, résultant de la procédure, du départ d'un appartement occupé depuis plus de 25 ans et de la mauvaise foi du bailleur qui a attendu qu'elle ait quitté les lieux pour répondre à un conseiller municipal d'[Localité 1] que du fait de son départ aucune mutation de logement n'était possible.

Cependant, ainsi qu'il a été jugé, la RIVP était fondée à poursuivre la résiliation du bail pour manquement de Mme [T] à son obligation de jouissance paisible, la gravité du manquement étant avérée, nonobstant la durée d'occupation antérieure du logement loué. En outre, il ne peut être considéré que la RIVP a été de mauvaise foi dans sa réponse au conseiller municipal, dès lors que Mme [T], qui n'a pas formé elle-même une telle demande, ne pouvait prétendre à une mutation de logement en raison de la résiliation du bail.

Cette demande sera également rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [T] aux dépens d'appel et à verser la somme de 500 euros à la RIVP.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes de Mme [Q] [T] tendant à la condamnation de la Régie immobilière de la Ville de [Localité 4] à procéder à son relogement sous astreinte et à lui verser des dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Mme [Q] [T] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [T] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,