Cour d'appel de Douai — CHAMBRE 8 SECTION 4

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/07/2026

Minute Électronique

N° RG 24/05566 - N° Portalis DBVT-V-B7I-V4N7

Jugement (N° 23/41405) rendu le 16 Septembre 2024 par le Tribunal de proximité de Tourcoing

APPELANT

Monsieur [W] [M]

né le 11 décembre 1951 à [Localité 1] (Belgique)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Anthony Bertrand, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [S] [O]

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-00243 du 22/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [E] [K]

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-00244 du 22/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentés par Me Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 31 mars 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 après prorogation du délibéré en date du18 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2026

****

M. [W] [M] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Il a donné à bail à M. [S] [O] et Mme [E] [K] l'appartement situé au 2ème étage de cet immeuble à compter du 1er août 2020.

Le 23 février 2023, M. [M] a fait signifier à M. [O] et Mme [K] commandement de payer portant sur la somme de 13300 euros en principal.

M. [M] a ensuite fait assigner M. [O] et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, le 24 mai 2023, aux fins de :

- Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties en raison du défaut de paiement du loyer et des charges ;

- Ordonner l'expu1sion de M. [O] et Mme [K], avec si besoin le concours de la force publique ;

- L'autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives ;

- Condamner solidairement M. [O] et Mme [K] au paiement de la somme de

13 300 euros représentant l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 23 février 2023 outre un loyer de 550 euros entre le 23 février 2023 et le jugement à intervenir ;

- Condamner solidairement M. [O] et Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties des augmentations légales, et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- Condamner M. [O] et Mme [K] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Suivant jugement contradictoire du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

- Déclaré nul le contrat de bail à usage d'habitation conclu entre M. [M] et M. [O] et Mme [K] portant sur 1'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

- Débouté M. [M] de l'intégralité de ses demandes ;

- Débouté M. [O] et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

- Débouté M. [O] et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- Dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais exposés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

- Rappelé que la présente décision est assortie de 1'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Le 26 novembre 2024, M. [M] a interjeté appel de cette décision en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté les parties du surplus de leurs demandes (RG24/5566).

Le 10 décembre 2024, M. [M] a interjeté un second appel en précisant qu'il demandait l'annulation et/ou la réformation de la décision (RG24/5787).

M. [O] et Mme [K] ont constitué avocat le 11 février 2025.

Par ordonnance du 27 février 2025, la jonction des procédures était ordonnée sous le numéro 24/5566.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, M. [M] demande à la cour de :

- Déclarer M. [M] recevable et bien fondé en son appel,

A titre principal :

- Annuler la décision du tribunal de proximité de Tourcoing pour non-respect du contradictoire ;

- A titre subsidiaire infirmer la décision du tribunal de proximité de Tourcoing en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de bail ;

Statuant à nouveau :

- Prononcer la résiliation du bail à la date de l'arrêt à intervenir,

- Ordonner l'expulsion pure, simple et immédiate de M. [O] et Mme [K] des lieux qu'ils occupent, ainsi que de tous occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

- Autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien,

- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seraient laissés dans le local d'habitation en tel garde-meubles qu'il plaira au juge de désigner, aux frais, risques et périls des locataires,

- Condamner M. [O] et Mme [K] à payer la somme de la somme de

42 450 euros arrêtée au mois de septembre 2025, à raison des loyers impayés ainsi qu'au paiement, en deniers ou quittances d'un loyer de 1 100 euros par mois entre le 1er mars 2023 et la date de l'arrêt à intervenir,

- Condamner M. [O] et Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 100 euros par mois à compter de l'arrêt à intervenir, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la restitution des clés et d'un logement libre de toute occupation,

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que le contrat de location était nul :

- Réformer la décision du tribunal de proximité de Tourcoing en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de bail sans prononcer l'expulsion en résultant ;

Par voie de conséquence,

- Ordonner l'expulsion pure, simple et immédiate de M. [O] et Mme [K] des lieux qu'ils occupent, ainsi que de tous occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

- Autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien,

- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seraient laissés dans le local d'habitation en tel garde-meubles qu'il plaira au Juge de désigner, aux frais, risques et périls des locataires,

- Condamner M. [O] et Mme [K] à payer la somme de 1 100 euros par mois à raison de l'indemnité d'occupation, arrêtée à la somme de 42 450 euros au mois de septembre 2025, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la restitution des clés et d'un logement libre de toute occupation,

En toutes hypothèses :

- Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d'autre ;

- Débouter M. [O] et Mme [K] de leur demandes, fins et conclusions,

- Confirmer le jugement dont appel pour les demandes au titre du préjudice de jouissance et moral,

- Condamner M. [O] et Mme [K] au paiement d'une somme de 3 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Les condamner aux entiers frais et dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, M. [O] et Mme [K] demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a :

- Déclaré nul le contrat de bail à usage d'habitation conclu entre M. [M] et M. [O] et Mme [K] portant sur l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

- Débouté M. [M] de l'intégralité de ses demandes.

En conséquence,

- Débouter M. [M] de sa demande d'expulsion en raison de la nullité du contrat de bail, de l'interdiction dont il fait l'objet d'exercer une activité de gestion et location de logements, et des manquements de celui-ci à son obligation de fournir un logement décent à M. [O] et Mme [K] ;

- Juger que M. [O] et Mme [K] sont bien fondés à faire application de l'exception d'inexécution, en raison de l'inexécution par M. [M] de son obligation de leur fournir un logement décent, du fait des nombreux désordres constatés par le SCHS de la ville de [Localité 7] ;

- Débouter M. [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes au titre de prétendus loyers impayés et du paiement d'une indemnité d'occupation par M. [O] et Mme [K].

- Réformer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing du 16 septembre 2024 en ce qu'il a :

. Débouté M. [O] et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

. Débouté M. [O] et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

. Dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais exposés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

- Condamner M. [M] à payer à M. [O] et Mme [K] la somme de

21 862,50 euros au titre de leur préjudice de jouissance, résultant de l'indécence du logement et notamment de l'absence de chauffage, de VMC, de la présence généralisée d'humidité, de moisissures, et de rongeurs, ainsi que des risques relatifs à l'installation électrique ;

- Condamner M. [M] à payer à M. [O] et Mme [K] la somme de

5 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, résultant des risques que le logement fait courir pour leur santé, leur sécurité, et celles de leurs enfants, du profit tiré par M. [M] de la situation de dépendance dans laquelle se trouvent les défendeurs, et des conséquences du litige sur leur santé mentale ;

- Condamner M. [M] à payer à M. [O] et Mme [K] la somme de

3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, sous réserve que ce dernier renonce à percevoir la part contributive de l'Etat, et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de nullité du jugement :

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Pour annuler le bail, le jugement sur fonde, au visa des articles 6, 1128, 1162 et 1143 du code civil, sur le caractère illicite et contraire à l'ordre public du contrat et sur le vice du consentement tiré de la violence économique.

En relevant d'office ces moyens, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, le premier juge a violé le principe du contradictoire.

Il importe peu que la question de la nullité du contrat ait été invoquée lors des débats, ce qui au demeurant n'apparaît pas être le cas à la lecture des dernières conclusions de première instance de M. [O] et Mme [K] même si les parties s'accordent pour dire le contraire ; en effet, M. [O] et Mme [K] sollicitaient en première instance l'irrecevabilité de la demande d'expulsion de M. [M] en raison de l'interdiction de gérer une activité locative dont ce dernier faisait l'objet et non en raison de la nullité du bail résultant de ladite interdiction de gérer.

Le jugement doit donc être annulé.

En application de l'article 562 du code de procédure civile, lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement pour une autre cause que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance, la cour d'appel, saisie du litige en son entier par l'effet dévolutif de l'appel, est tenue de statuer sur le fond.

Sur la nullité du bail :

L'article 6 du code civil dispose qu'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes m'urs.

L'article 1162 du code civil dispose quel contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

L'article 1143 du code civil énonce qu'il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

M. [O] et Mme [K] invoquent la nullité du bail en raison de la contrariété de ce dernier avec l'ordre public et du vice du consentement tiré de la violence économique.

Sur la contrariété du bail à l'ordre public :

M. [O] et Mme [K] font valoir que le bail contrevient à l'ordre public en ce qu'il sert de support à la commission d'une infraction pénale de travail dissimulé.

Il est acquis que M. [O] et Mme [K] sont les locataires de M. [M] depuis le 1er août 2020. Aucun contrat n'ayant été signé lors de l'entrée dans les lieux, les relations contractuelles étaient initialement régies par un bail verbal.

Bailleur et locataires ont ensuite régularisé la situation en signant un contrat de bail meublé daté du 1er janvier 2021 (pour une durée de 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021) puis un second contrat de bail meublé daté du 1er janvier 2022 (pour une durée de 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022).

En l'absence de nouveau contrat ou de la délivrance d'un congé, M. [O] et Mme [K] indiquent à juste titre que c'est le bail du 1er janvier 2022, régulièrement reconduit par tacite reconduction depuis, qui régit les relations contractuelles des parties.

Le bail stipule dans sa partie intitulée « montant et paiement du loyer » que :

« La présente location est consentie moyennant un paiement mensuel et d'avance de 550 euros charges comprises. Il est payable en début de chaque mois, et pour la première fois le 1er janvier 2022.

En contrepartie, M. [O] et Mme [K] s'engagent à effectuer 50 heures par mois de travaux de ménage ou d'entretien pour le compte de M. [M] ».

Le logement est donc donné à bail en contrepartie d'un loyer de 550 euros et de 50 heures de prestations.

Il convient de rappeler que si le loyer est le plus souvent stipulé sous forme monétaire, un logement peut être mis à disposition en contrepartie de la fourniture de prestations même s'il y a un risque de requalification du contrat de location en contrat de travail en cas de lien de subordination entre les parties. M. [O] et Mme [K] ne font cependant nullement état d'une action engagée à cette fin devant le conseil des prud'hommes.

Par jugement du tribunal correctionnel de Lille du 17 novembre 2022, confirmé par la cour d'appel de Douai du 29 juin 2023, M. [M] a notamment été condamné pour des faits de travail dissimulé commis au préjudice de Mme [K] du mois d'avril 2019 au mois de décembre 2020.

Aucune décision, ni du juge pénal ni du juge prud'homal, n'indique que M. [M] se serait rendu coupable de faits de travail dissimulé après le mois de décembre 2020, étant souligné qu'il n'appartient pas au juge du bail, et partant à la cour saisie d'un appel d'une décision de ce dernier, de se prononcer sur ce point. D'ailleurs, M. [O] et Mme [K] ne l'allèguent pas puisqu'ils se référent uniquement aux infractions pour lesquelles le tribunal correctionnel a condamné M. [M] pour fonder leur demande de nullité.

En outre, aucune décision n'établit que M. [M] se serait rendu coupable de faits de travail dissimulé au préjudice de M. [O].

Dans ces conditions, le bail conclu le 1er janvier 2022 ne peut pas encourir la nullité au motif qu'il serait le support d'une infraction de travail dissimulé.

Sur la violence économique :

M. [O] et Mme [K] font valoir que M. [M] exerçait sur eux une contrainte du fait qu'ils étaient en situation irrégulière et qu'ils ne pouvaient pas obtenir de ressources par un autre moyen.

Cependant, Mme [K] a commencé à travailler pour M. [M] en avril 2019, soit bien avant que M. [O] et Mme [K] ne deviennent ses locataires, et ces derniers n'expliquent pas en quoi ils se sont trouvés contraints de signer le bail du 1er janvier 2022 étant relevé, d'une part, que la circonstance qu'ils sont en situation irrégulière ne suffit pas à établir un état de dépendance à l'égard de M. [M] et, d'autre part, que M. [O] et Mme [K] ne soutenaient pas que leur consentement n'avait pas été donné librement avant que le premier juge ne soulève d'office ce moyen.

M. [O] et Mme [K] échouent par ailleurs à démontrer le caractère manifestement excessif de l'avantage obtenu par M. [M]. Ils font essentiellement valoir M. [M] habite le même immeuble ce qui lui permet d'épier leurs faits et gestes et de leur donner des instructions. Ils ne produisent cependant aucun élément de nature à établir que le bailleur exerçait une pression sur eux ni qu'il aurait formulé des demandes contrevenant à ce qui est prévu par le bail.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de nullité du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation de bail :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

- de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

- d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location

- de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre ; il prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; les équipements de chauffage sont en état d'usage et de fonctionnement ; les branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; le logement permet une aération suffisante, les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale.

L'article 1719 énonce que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

L'article 1219 du code civil énonce également qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Au soutien de sa demande de résiliation de bail, M. [M] invoque des manquements des locataires à leurs obligations de payer le loyer, de justifier d'une assurance contre les risques locatifs et d'user paisiblement des lieux loués.

Concernant l'obligation de jouissance paisible du logement, M. [M] fait état de l'encombrement de l'immeuble et de violences de la part de M. [O].

Il produit des procès-verbaux de constat du 23 février 2023, 23 mars 2023, 23 juillet 2024, du 05 novembre 2024 faisant effectivement ressortir que divers objets sont entreposés dans les parties communes (moteur thermique dans la cour, vélos, trottinettes, jouets d'enfants, piscine hors sol dans la cour') ainsi que dans certaines parties privatives de M. [M] (garage, terrasse).

Aucun élément ne permet cependant d'imputer à M. [O] et Mme [K] l'encombrement constaté, étant relevé que l'immeuble est également occupé par la fille de M. [O] (un appartement au 1er étage) et par M. [M] (l'autre appartement au 1er étage).

De même, si M. [M] produit une plainte déposée le 04 juillet 2023 indiquant que M. [O] s'en est pris à lui en l'attrapant pas le cou et en lui réclamant 400 euros pour avoir démonté la piscine que les locataires avaient installé dans la cour, la plainte ne fait que reprendre les déclarations de M. [M] et ne suffit pas à prouver les faits qu'elle dénonce.

M. [M] échoue donc à rapporter la preuve d'un manquement des locataires à leur obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

Concernant l'obligation de d'assurer, M. [O] et Mme [K] ne justifient pas de la souscription d'une assurance contre les risques desquels ils doivent répondre en leur qualité de locataire.

Concernant l'obligation de payer le loyer, selon le décompte arrêté au 20 janvier 2025 et les conclusions de M. [M], les locataires restent devoir la somme de 42650 euros au titre des loyers impayés de janvier 2021 à septembre 2025.

Toutefois, M. [M] gonfle le montant de la dette en faisant passer le loyer de 550 euros à 1100 euros à compter du mois de février 2023 sans qu'aucune disposition contractuelle ne vienne justifier une telle augmentation. En tenant compte d'un loyer de 550 euros, la dette est en réalité de 28150 euros. Il ressort du décompte que le dernier paiement des locataires remonte au mois d'août 2022 soit il y a plus de trois ans.

Pour justifier leurs carences, M. [O] et Mme [K] invoquent l'exception d'inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

Il est constant que pour que l'exception d'inexécution soit admise, il faut que l'inexécution du bailleur présente un certain caractère de gravité, le locataire ne pouvant suspendre le paiement des loyers que si le logement loué s'avère totalement inhabitable (par ex. Civ. 3ème 28 juin 2018 n°16-27.246).

Pour établir ce dont ils se prévalent, les intimés produisent une fiche de signalement adressée par la société Soliha par mail du 20 février 2024 faisant état des désordres suivants :

- Traces d'humidité en salle de bains / défaut d'étanchéité,

- Absence de moyen de chauffage principal / chauffage assuré par des radiateurs mobiles,

- Electricité : Points de contact électrique, un compteur pour trois familles, fils dénudés, prises descellées,

- Rongeurs dans le bâtiment,

- Pas de VMC,

- Ventilation partiellement fonctionnelle, entraînant la prolifération de moisissures,

En l'état de cette description et des photographies qui sont jointes à la fiche de signalement, ces désordres, même s'ils constituent un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, sont insuffisants à établir que les locataires sont dans l'impossibilité totale d'habiter dans les lieux. Les locataires ne s'étaient d'ailleurs jamais plaints de l'état de leur logement avant d'être assignés en résiliation de bail.

Il en résulte que l'exception d'inexécution alléguée par les intimés ne saurait être retenue.

Par ailleurs, M. [O] et Mme [K] sont mal fondés à soutenir que M. [M] ne peut pas se prévaloir de la résiliation du bail au motif qu'il a interdiction d'exercer une activité de gestion et de location. En effet, s'il a bien a été condamné à titre de peine complémentaire, suivant arrêt du 29 juin 2023, à l'interdiction d'exercer une activité de gestion et de location de logements pour une durée de 5 ans, il y a lieu de relever que l'action en résiliation de bail était d'ores et déjà engagée par l'acte introductif d'instance du 24 mai 2023.

L'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois et l'absence de justification de la souscription d'une assurance locative constituent des manquements contractuels suffisamment graves aux obligations du locataire de payer le loyer et de s'assurer pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de M. [O] et Mme [K] avec effet à la date de la présente décision.

L'expulsion de M. [O] et Mme [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la dette locative

Il résulte de ce qui précède que la dette locative s'élève à de 28150 euros au titre des loyers impayés de janvier 2021 à septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse).

Faute de justifier d'un paiement libératoire, M. [O] et Mme [K] seront condamnés au paiement de cette somme de 28150 euros.

Ils seront également condamnés en tant que de besoin au paiement des loyer dus, soit 550 euros par mois, pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu'à la résiliation du bail.

Sur l'indemnité d'occupation :

L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à celui du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi soit la somme de 550 euros.

M. [O] et Mme [K] seront donc condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 550 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur l'autorisation du bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives :

Il n'y a pas lieu d'autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien, dès lors que l'autorisation du juge n'est pas nécessaire pour réaliser ces opérations.

En tout état de cause, M. [M] ne développe aucun moyen sur ce point et ne verse aux débats aucun élément établissant que les locataires auraient dégradé les locaux loués.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :

M. [O] et Mme [K] réclament la somme de 21862,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance soit 75% du loyer (412,50 euros) sur 53 mois à compter du 1er janvier 2021 (soit jusqu'au mois de mai 2025).

Même si les lieux sont réputés avoir été reçus en bonne état en l'absence d'état des lieux d'entrée, il ressort de la fiche de signalement réalisée par la société Soliha que le logement ne répondait pas aux critères de la décence au vu des désordres relevés (traces d'humidité et de moisissures, ventilation partiellement fonctionnelle, électricité non conforme, présence de rongeurs dans l'immeuble, chauffage assuré par des radiateurs mobiles) et qui existaient a minima depuis février 2024 soit la date du mail de la société Soliha.

Au vu de la nature des désordres relevés, M. [O] et Mme [K] ont nécessairement subi un préjudice de jouissance qui sera évalué à la somme de 400 euros par mois soit la somme totale de 6400 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre février 2024 et mai 2025.

M. [M] sera donc condamné à payer à M. [O] et Mme [K] la somme de 6400 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

M. [O] et Mme [K] sollicitent également des dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral qu'ils disent avoir subi du fait de l'inertie du bailleur pour remédier aux désordres du logement et de la pression qu'il exerce sur eux. Cependant, M. [O] et Mme [K] ne justifient pas avoir déjà informé leur bailleur de l'état du logement ni l'avoir mis en demeure d'y remédier. Comme précédemment évoqué, ils n'apportent pas d'avantage d'éléments démontrant que M. [M] exerçait sur eux une pression constante.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral.

La compensation des sommes dues entre les parties sera ordonnée.

Sur les frais du procès :

Les parties succombant partiellement à l'instance, elles supporteront chacune la charge des dépens de première instance et d'appel par elles exposés.

Le sens du présent arrêt conduit à débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Annule le jugement rendu le 16 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing ;

Statuant par voie d'évocation,

Rejette la demande de nullité du bail présentée par M. [O] et Mme [K] ;

Prononce à la date du présent arrêt la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2022 entre M. [O] et Mme [K] d'une part et M. [M] d'autre part portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8] ;

Ordonne en conséquence à M. [O] et Mme [K] de libérer les lieux ;

Dit qu'à défaut pour M. [O] et Mme [K] d'avoir volontairement libéré les lieux, M. [M] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force

publique ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Dit n'y avoir lieu à autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

Condamne M. [O] et Mme [K] à payer à M. [M] la somme de 22296 euros au titre des loyers impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

Condamne en tant que de besoin M. [O] et Mme [K] à payer à M. [M] les loyers dus, soit 550 euros par mois, pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu'à la résiliation du bail ;

Condamne M. [O] et Mme [K] à payer à M. [M] une indemnité mensuelle d'occupation de 550 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

Condamne M. [M] à payer à M. [O] et Mme [K] la somme de 6400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

Rejette la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral présentée par M. [O] et Mme [K] ;

Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties ;

Condamne chacune des parties à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel par elle exposés ;

Rejette les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.