Cour d'appel de Lyon — 1ère chambre civile B

N° RG 24/07405 - N° Portalis DBVX-V-B7I-P5CS

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 06 août 2024

RG : 22/01167

ch 3 cab 03 D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Juillet 2026

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la REGIE NEYRET GESTION IMMOBILIERE, dont le siège est

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

INTIMES :

M. [N] [Y]

né le 29 Novembre 1950 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [W] [V] épouse [Y]

née le 31 Août 1948 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

M. [J] [K]

né le 07 Octobre 1949 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [S] [B] épouse [K]

née le 05 Mars 1949 à [Localité 5] (Autriche)

[Adresse 4]

[Localité 3]

M. [C] [A]

né le 17 Novembre 1947 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Mme [G] [T] épouse [A]

née le 13 Février 1946 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

M. [L] [R]

né le 27 Décembre 1946 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [P] [D] épouse [R]

née le 23 Juin 1950 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

tous représentés par Me Guillaume BAULIEUX, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 05 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mars 2026

Date de mise à disposition : 19 mai 2026 prorogée au 07 Juillet 2026

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 9] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement en date du 24 mai 1984.

Le 8 novembre 2021, une assemblée générale des copropriétaires a décidé, selon résolutions n°41, 41 a, d'une part, 42 et 42 a, d'autre part de :

- la suppression du poste de gardien,

- la vente du logement qui lui était affecté.

Par acte introductif d'instance du 3 février 2022, M. [E] [U] et Mme [M] [O] épouse [U], M. [N] [Y] et Mme [W] [V] épouse [Y], M. [J] [K] et Mme [S] [B] épouse [K], M. [C] [A] et Mme [G] [T] épouse [A] et M. [X] et Mme [P] [D] épouse [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires les [Adresse 7] représenté son syndic en exercice, la régie Neyret gestion immobilière (le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d'annuler les résolutions susmentionnées.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de désistement de M. et Mme [U], non motivée et non acceptée par le syndicat des copropriétaires, qui avait conclu au fond et a prononcé la clôture de la procédure.

Par jugement contradictoire du 6 août 2024, le tribunal a :

- annulé les résolutions n°41 a et 42 a prises lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2021,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [R], M. et Mme [Y], M. et Mme [K] et M. et Mme [A], ensemble, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,

- dit qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [R], M. et Mme [Y], M. et Mme [K] et M. et Mme [A], seront dispensés d'assumer la charge des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre de leur quote-part,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 décembre 2024, il demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il :

* a annulé les résolutions n°41a et 42a adoptées lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2021,

* l'a condamné à un article 700 au bénéfice des intimé, ainsi qu'aux dépens,

*a dispensé M. et Mme [R], M. et Mme [Y], M. et Mme [K] et M. et Mme [A] de leur participation à ses frais de défense,

- les débouter de l'intégralité de leurs conclusions fins et prétentions,

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 8 janvier 2025, M. et Mme [R], M. et Mme [Y], M. et Mme [K] et M. et Mme [A] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et en particulier en ce que le tribunal a annulé les résolutions n°41a et 42a prises lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2021,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et les dispenser d'assumer la charge des condamnations prononcées à l'encontre des copropriétaires au titre de leur quote-part,

En tant que de besoin,

- juger qu'ils sont recevables et bien fondés à contester la validité des résolutions n° 41a et 42a relative à la suppression du poste de concierge et à la vente de la loge de conciergerie dans la mesure où ces résolutions portent atteinte au règlement de copropriété qui impose que le service de l'immeuble soit réalisé par un gardien ou un concierge logeant sur place, à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble,

- annuler, en conséquence, les résolutions n° 41a et n° 42a,

Ajoutant au jugement rendu,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile qu'ils se répartiront,

- le condamner aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la société civile professionnelle Baulieux-Bohe-Mugnier-Rinck, avocat au Barreau de Lyon,

- les dispenser de toute participation à la dépense commune et des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d'annulation des résolutions

Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que :

- le service de conciergerie n'est pas mentionné dans la destination de l'immeuble, de sorte que sa suppression ne contredit pas le règlement de copropriété,

- les modalités de jouissance des parties privatives ne sont pas concernées par les services de conciergerie,

- la suppression du poste de gardien met en adéquation le règlement de copropriété avec la situation factuelle puisqu'il est vacant depuis plusieurs années,

- c'est à tort que le tribunal judiciaire a retenu que la présence permanente d'un gardien constitue un élément de standing certain,

- la convention collective des employés immeubles interdit le travail de nuit donc le gardien n'est pas disponible « à toute heure de la journée »,

- un gardien est incapable d'assumer seul les fonctions suivantes : nettoyage des parties communes, verts et diverses prestations de réparation, entretien annuel des espaces verts, entretien des VMC, des toitures terrasses, du matériel incendie, des fermetures, du surpresseur sanitaire, des ascenseurs, du vide-ordures,

- si l'immeuble est une résidence de standing sécurisée, la présence d'un gardien salarié n'est pas exigée, le confort offert aux occupants est le même avec des prestataires,

- le rôle du gardien dans la sécurisation de l'immeuble serait limitée, sa loge étant très excentrée, aucune surveillance des espaces communs n'est possible et en cas d'intrusion dans la copropriété, le gardien ne pourrait s'interposer physiquement,

- le bon état d'entretien des parties communes par les prestataires a été constaté par le commissaire de justice qu'il a mandaté,

- sur le terrain de tennis, le gardien ne s'occupait pas des réservations, depuis le règlement des courts adopté en 1986, un système de réservation par jetons et badges est prévu,

- les bâches de protection des ascenseurs lors des déménagements sont à disposition sur place, avec le conseil syndical, qui en a la garde.

M. et Mme [R], M. et Mme [Y], M. et Mme [K] et M. et Mme [A] font essentiellement valoir que :

- le poste de gardien ou de concierge est imposé dans le règlement de copropriété (article 33) qui fixe les tâches qui lui sont dévolues,

- la mise à disposition des bâches de protection des ascenseurs lors des déménagements et des emménagements n'est plus systématique depuis qu'il n'y a plus de concierge,

- le poste de gardien ou de concierge participe à la destination de l'immeuble qui constitue une copropriété de standing, sa suppression et la cession de la loge affectée portent ainsi atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives,

- la suppression du poste de concierge et la vente de la loge de conciergerie auraient dû être votées à l'unanimité et non à la majorité,

- les prestations effectuées par les entreprises retenues par le syndicat des copropriétaires sont limitées au nettoyage et au menu entretien et n'offrent ainsi pas d'avantages équivalents aux services d'un concierge et sa présence permanente,

- il n'a jamais été confié à un gardien des prestations sur les espaces verts, la VMC, les toitures-terrasses, le matériel incendie, les fermetures, les surpresseurs sanitaires, les ascenseurs et le vide-ordures car elles ne peuvent être réalisées que par des entreprises spécialisées,

- l'existence du règlement du 21 mars 2020 produit par le syndicat et qui aurait été adopté par le conseil syndical est contestable car il n'a jamais été affiché et n'a pas été publié au service de la publicité foncière de sorte qu'il est inopposable et qu'il n'a jamais été appliqué, aucun copropriétaire n'ayant reçu de jetons,

- la vacance invoquée par le syndicat des copropriétaires est uniquement imputable à l'absence de diligence pour recruter un nouveau gardien ou concierge,

- l'immeuble n'est pas autant sécurisé qu'en présence d'un gardien du fait de l'intervention de nombreux salariés des prestataires extérieurs dans les mains desquelles circulent des badges et des télécommandes sans la moindre sécurité.

Réponse de la cour

Selon l'article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) c) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Il est ajouté que lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

En l'espèce, il résulte de l'article 33 du règlement de copropriété qu'un gardien est présent au sein de l'immeuble pour assurer le nettoyage des communs, la gestion des poubelles ainsi que les menus travaux.

Le Titre 2 du règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble comme étant, « sous les conditions énoncées au chapitre 2 ci-après à l'usage d'habitation principale, pour les 3/4 au moins de sa superficie ».

Aucune des conditions énoncées au chapitre 2 ne concerne la présence d'un gardien.

Ainsi, l'immeuble a une destination d'usage mixte, principalement d'habitation, sans référence à un service de conciergerie.

Le règlement de copropriété ne prévoit pas par ailleurs l'obligation de maintenir un tel service.

De même, il est justifié par le syndicat de copropriétaires que les missions dévolues au gardien dans le règlement de copropriété, telles que le nettoyage des parties communes, l'entretien des espaces verts, des VMC, des toitures terrasses, du matériel incendie, des ascenseurs, du vide ordure... sont désormais assurées par des prestataires extérieurs.

Ainsi, un confort similaire est offert aux copropriétaires, ceux-ci bénéficiant, aux termes du procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 23 octobre 2024 d'un bon entretien des lieux.

Enfin, il est justifié que la résidence est clôturée et sécurisée et que la réservation des courts de tennis se fait par jetons et badges depuis une quarantaine d'années.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que même si le règlement de copropriété prévoit la présence d'un gardien, il n'est aucunement mentionné que son maintien est obligatoire ou que sa présence participe à la destination de l'immeuble.

Dès lors, la suppression de sa présence ne nécessitait pas un vote favorable unanime de l'ensemble des copropriétaires.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de débouter les intimés de leur demande d'annulation des résolutions n° 41 a et 42 a de l'assemblée générale du 8 novembre 2021 ayant supprimé le poste de gardien et décidé de vendre son logement.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.

La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires et condamne les intimés à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [L] et Mme [P] [R], M. [N] et Mme [W] [Y], M. [J] et Mme [S] [K] et M. [C] et Mme [G] [A] de leur demande d'annulation des résolutions n° 41 a et 42 a de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2021,

Condamne in solidum M. [L] et Mme [P] [R], M. [N] et Mme [W] [Y], M. [J] et Mme [S] [K] et M. [C] et Mme [G] [A] à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], sis [Adresse 8] à [Localité 9] la somme globale de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [L] et Mme [P] [R], M. [N] et Mme [W] [Y], M. [J] et Mme [S] [K] et M. [C] et Mme [G] [A] aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,