Cour d'appel de Versailles — Chambre civile 1-2

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 25/01209 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XBCV

AFFAIRE :

Etablissement Public [Localité 1] HABITAT OPH,

C/

[C] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de BOULOGNE- BILLANCOURT

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-000335

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 23/06/2026

à :

Me Ondine CARRO, avocate au barreau de VERSAILLES

Me Samia KASMI, avocate au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

Etablissement Public [Localité 1] HABITAT OPH, Etablissement public local à caractère industriel ou commercial immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 344 810 825

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 15509

Plaidant : Me Karim BOUANANE de l'ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

****************

INTIME

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Samia KASMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 498

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de travail à effet du 9 juin 1997, l'établissement [Localité 1] Habitat OPH a fait bénéficier M. [C] [K] d'un logement de fonction à usage d'habitation accessoire à ce contrat, situé [Adresse 3] à [Localité 4].

M. [C] [K] ayant fait valoir ses droits à la retraite, ce contrat de travail a été consécutivement terminé le 30 avril 2019 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mai 2023, l'établissement Paris Habitat OPH a fait assigner M. [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard depuis le 1er mai 2019 :

- constater l'occupation sans droit ni titre du logement susvisé par M. [K],

- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, avec suppression du bénéfice du délai prévu à l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution,

- dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,

- condamner M. [K], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 968,57 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner M. [K] au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nanterre a :

- constaté l'occupation sans droit ni titre par M. [K] d'un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4], propriété de l'établissement [Localité 1] Habitat OPH,

- rejeté la demande de l'établissement [Localité 1] Habitat OPH tendant à ce qu'il soit dérogé au délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- ordonné en conséquence à M. [K] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté l'établissement [Localité 1] Habitat OPH de sa demande tendant à voir assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux du locataire,

- dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'établissement [Localité 1] Habitat OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues au livre IV du code des procédures civiles d'exécution,

- rejeté les demandes formées par l'établissement [Localité 1] Habitat OPH portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement occupé ou en fixation ou paiement d'une indemnité d'occupation de ce logement,

- condamné M. [K] aux dépens,

- condamné M. [K] à payer à l'établissement [Localité 1] Habitat OPH la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est exécutoire provisoirement.

Par déclaration reçue au greffe le 17 février 2025, [Localité 1] Habitat OPH a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, [Localité 1] Habitat OPH, appelante, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en date du 17 septembre 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté ses demandes tendant à la fixation et au paiement d'une indemnité d'occupation du logement,

statuant de nouveau :

- condamner M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2019 d'un montant de 968,57 euros soit la somme de 22 411,29 euros arrêtée au 31 mai 2024, date de libération effective des lieux,

y ajoutant :

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

M. [C] [K], bien que régulièrement constitué, n'a pas conclu.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'appel de l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH.

L'appel de l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH ne porte que sur la disposition du jugement l'ayant débouté de sa demande tendant à la fixation de l'indemnité d'occupation et à son paiement.

Au soutien de son appel, l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande au motif qu'il ne fournissait aucun élément permettant d'établir la valeur locative des lieux occupés aux fins d'évaluer son préjudice, ayant précisé que la seule attestation produite n'avait aucune valeur probante puisqu'émanant de lui-même. Il fait valoir qu'en sa qualité de bailleur social et propriétaire de l'immeuble, il est le seul à même de donner la valeur locative du logement, que le prix du marché qu'aurait pu donner une agence immobilière n'est pas applicable au bien qu'occupait M. [C] [K], s'agissant d'un logement social mis à sa disposition comme logement de fonction qu'il a continué d'occuper après la fin de son contrat de travail alors qu'il ne faisait plus partie de ses effectifs. Il conclut que l'estimation de la valeur locative du logement extraite de son logiciel de facturation, constitue l'unique élément de preuve possible pour apprécier le montant des indemnités d'occupation.

Sur ce,

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

Il convient de rappeler que le principe « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n'est pas applicable à la preuve d'un fait juridique (not. Civ.3 27 avril 2017, nº 16-15958), qui peut être rapportée par tous moyens, en sorte que le fait que l'estimation de la valeur locative du bien par la bailleresse elle-même, ne fait pas obstacle à ce que son attestation ait une valeur probante.

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Il y a lieu de rappeler que le principe de gratuité du logement de fonction cesse avec la fin des fonctions du salarié, de sorte que le maintien des lieux de l'employé postérieurement à la fin du contrat de travail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH produit les estimations des valeurs locatives du bien pour chaque année d'occupation sans droit ni titre du logement par M. [C] [K].

Il s'ensuit que le bailleur est bien fondé à solliciter :

- la somme mensuelle de 940,51 euros (753,73 euros pour le loyer et 186,78 euros pour les charges) au titre de l'année 2019,

- la somme mensuelle de 954,18 euros (765,26 euros pour le loyer et 188,92 euros pour les charges) au titre de l'année 2020,

- la somme mensuelle de 956,02 euros (770,31 euros pour le loyer et 185,71 euros pour les charges) au titre de l'année 2021,

- la somme mensuelle de 968,57 euros (773,55 euros pour le loyer et 195,02 euros pour les charges) au titre de l'année 2022,

- la somme mensuelle de 1 021,15 euros (801,40 euros pour le loyer et 219,75 euros pour les charges) au titre de l'année 2023,

- la somme mensuelle de 1 049,83 euros (819,35 euros pour le loyer et 230,48 euros pour les charges) au titre de l'année 2024.

En conséquence, M. [C] [K], compte tenu des réglements effectués, doit être condamné à verser à l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH, la somme totale restant due de 22 411,29 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024, date de libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires.

M. [C] [K] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l'établissement public [Localité 1] Habitat au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant M. [C] [K] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 17 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nanterre en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté l'établissement public Paris Habitat OPH de sa demande tendant à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation de M. [C] [K] à son paiement,

Statuant à nouveau de ces deux chefs,

Fixe le montant des indemnités d'occupation dues par M. [C] [K] au titre de son occupation sans droit ni titre, aux sommes mensuelles de :

- de 940,51 euros (753,73 euros pour le loyer et 186,78 euros pour les charges) au titre de l'année 2019,

- de 954,18 euros (765,26 euros pour le loyer et 188,92 euros pour les charges) au titre de l'année 2020,

- de 956,02 euros (770,31 euros pour le loyer et 185,71 euros pour les charges) au titre de l'année 2021,

- de 968,57 euros (773,55 euros pour le loyer et 195,02 euros pour les charges) au titre de l'année 2022,

- de 1 021,15 euros (801,40 euros pour le loyer et 219,75 euros pour les charges) au titre de l'année 2023,

- de 1 049,83 euros (819,35 euros pour le loyer et 230,48 euros pour les charges) au titre de l'année 2024.

Condamne en conséquence M. [C] [K] à verser à l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH la somme totale de 22 411,29 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024, date de libération effective des lieux,

Condamne M. [C] [K] à verser à l'établissement public [Localité 1] Habitat OPH la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [K] aux dépens d'appel, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président