Cour d'appel de Rennes — 5ème Chambre

5ème Chambre

ARRÊT N° 145

N° RG 23/03348 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T2QR

(Réf 1ère instance : 1122000486)

M. [U] [J]

C/

S.C.I. DU PUITS

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Le Guillou (+ afm)

Me Le Menn

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, rapporteur

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Jean-Denis BRUN, Conseiller, désigné par ordonnance de M. le premier président de la cour d'appel de Rennes en date du 19 mars 2026,

GREFFIER :

Mme OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Mars 2026, devant Mesdames Virginie PARENT et Virginie HAUET, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 17 Juin 2026 sur prorogation du 03 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [U] [J]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1], de nationalité française, agriculteur en invalidité

[Adresse 1]'

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/002142 du 22/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par Me Christine LE GUILLOU, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

S.C.I. DU PUITS, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 512 031 006, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Julien LE MENN, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Le 19 décembre 1995, M. [O] [J] et son épouse Mme [Y] [M] ont cédé à leur fils M. [U] [J] la propriété de leur exploitation agricole ainsi que leur maison d'habitation, se réservant à leur profit et leur vie durant un droit d'usage et d'habitation sur la maison, la cave et le jardin pour une contenance de 10a environ, lesdits biens étant situés au [Adresse 3] [Adresse 4] cadastrés section ZR n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2].

M. [U] [J] a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire le 10 mai 2005 et ses biens ont été vendus à la Safer Bretagne par acte notarié du 25 mars 2009.

Le droit d'usage et d'habitation au profit de Mme [X] [C] [J] et M. [O] [J] s'est donc transmis à la suite de ces mutations.

[X] [C] [J] est décédée le [Date décès 1] 2021, son époux étant pré-décédé.

[X] [C] [J] hébergeait dans la maison d'habitation, sa fille Mme [E] [W] ainsi que son gendre M. [Q] [W] et son fils M. [U] [J].

Considérant que le droit d'usage et d'habitation était éteint en raison du décès de ses bénéficiaires, la SCI du puits a sollicité la libération des lieux auprès de leurs occupants et a fait signifier une sommation d'avoir à quitter les lieux le 1re août 2022, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du [Date décès 2] 2022, la SCI du puits a fait assigner Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper.

Par jugement en date du 28 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper a :

- constaté l'occupation sans droit, ni titre de la maison d'habitation, du jardin et de la cave cadastrés section ZR [Cadastre 1] et ZR [Cadastre 2] sise au lieu dit [Adresse 4] par Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J],

- dit que l'expulsion de Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, a l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- débouté pour le surplus,

- condamné in solidum Mme [E] [W], M. [Q] [W] et

M. [U] [J] à payer à la SCI du puits la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de la sommation,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 12 juin 2023, M. [U] [J] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 août 2023, il demande à la cour d'appel de Rennes de :

- le déclarer recevable en son appel,

- infirmer la décision entreprise sur tous les chefs du dispositif critiqués,

- le déclarer titulaire d'un bail tacite sur le bien sis [Adresse 5], avec toutes conséquences de droit,

- condamner la SCI du Puits à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la SCI du Puits de toutes demandes autres et contraires,

- condamner la SCI du Puits aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2023, la SCI du Puits demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement prononcé par le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Quimper, le 28 avril 2023, en ce qu'il a :

* constaté l'occupation sans droit, ni titre de la maison d'habitation, du jardin et de la cave cadastrés section ZR [Cadastre 1] et ZR [Cadastre 2] sis au lieudit [Adresse 6] [Localité 5] à [Localité 1] par Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J],

* dit que l'expulsion de Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

* condamné in solidum Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J] à lui payer la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum Mme [E] [W], M. [Q] [W] et M. [U] [J] aux entiers dépens d'instance, lesquels comprendront notamment les frais de sommation,

* rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

- réformer le jugement prononcé par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Quimper, le 28 avril 2023, en ce qu'il a rejeté sa demande de versement de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

- condamner M. [U] [J] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi par suite de l'occupation illicite et irrégulière de ses immeubles,

En tout état de cause :

- débouter M. [U] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [U] [J] à lui verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. [U] [J] aux entiers dépens d'instance d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [U] [J] est le seul appelant du jugement. Mme [E] [W] et M. [Q] [W] ne sont pas concernés par la procédure d'appel.

- sur l'occupation de la maison par M. [U] [J]

Pour s'opposer à la demande d'expulsion formée contre lui, M. [J] rappelle qu'il habite les lieux depuis plusieurs années et que la SCI du Puits ne pouvait ignorer ce fait.

S'appuyant sur une décision de la Cour de cassation, selon laquelle, même si l'occupant n'a aucun titre, le comportement conciliant du propriétaire peut permettre de conclure à une novation dans les relations des parties (Cass, civ. 3ème 15 février 2023 n° 22-19.419), il entend voir juger que l'ancienne convention d'occupation a été transformée en un bail d'habitation implicitement et tacitement conclu entre les parties relevant des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, peu importe que les parties n'aient pas mis en place de procédure de règlement de terme contrairement à ce que retient le premier juge.

Il ajoute que depuis plusieurs années les occupants des lieux ont alerté l'ARS sur l'état indécent de la maison, que la SCI du Puits a délibérément ignorer les dispositions de l'article 606 du code civil, et que cette obligation demeure même quand les occupants ne disposent pas d'un titre.

Il soutient que la SCI du Puits ne peut solliciter son expulsion que sous réserve des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI du Puits objecte que M. [J] qui est dépourvu de tout lien contractuel et donc de toute obligation envers elle, ne peut arguer d'une novation et qu'il n'apporte aucune explication sur son propos.

Elle rappelle que la présence de M. [J] dans la maison, dans laquelle sa mère bénéficiait d'un droit d'usage et d'habitation s'est inscrite dans un cadre familial, conformément à l'article 632 du code civil. Pour autant, elle indique que cette tolérance ne fait pas naître un bail d'habitation au bénéfice du résident.

Elle fait observer que le bail d'habitation prétendu n'est nullement qualifié en raison principalement de l'absence de règlement d'un loyer ou de charges et que la seule occupation ne démontre pas l'existence d'un bail d'habitation.

Elle estime que le premier juge a sanctionné à raison l'occupation irrégulière et illicite, après le décès de [Y] [M], des occupants de la maison.

S'agissant du mauvais état de la maison avancé, outre le fait que M. [J], occupant sans droit ni titre ne justifie d'aucune qualité pour s'en prévaloir, la SCI du Puits rappelle que [Y] [M] était tenue à une obligation d'entretien conformément à l'article 635 du code civil, que le constat des lieux dressé le 12 janvier 2018 traduit un état correct de l'habitation, que lorsque cette dernière s'est plainte en 2019 d'infiltrations, elle a expressément refusé l'accès des lieux aux propriétaires. Elle conteste tout manquement à l'égard de [Y] [M].

M. [J] se prévaut d'une novation en se référant uniquement à une espèce jurisprudentielle.

Dans cette espèce, la 3ème chambre de la Cour de cassation a examiné la situation d'une personne, bénéficiant d'un logement mis à sa disposition par son employeur, qui, après la rupture de son contrat de travail, a fait l'objet d'une procédure engagée par ce dernier en vue de son expulsion au motif d'une occupation sans droit ni titre. En l'espèce, la Cour a rappelé, alors qu'une novation en un bail était invoquée, qu'il appartenait au juge de rechercher 'si l'intention de nover pouvait résulter des faits de la cause établissant que les parties s'étaient, volontairement et de manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées d'un bail.'

Il est souligné que l'occupation du logement par la salariée s'inscrivait dans le cadre de son contrat de travail, s'agissant d'une mise à disposition par son employeur, ce qui traduit l'existence de relations contractuelles entre la salariée et l'employeur.

La cour rappelle que l'article 1329 du code civil définit la novation comme suit :

La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle créé.

Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

L'article 1330 du même code énonce que la novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte.

Il est constant que [Y] [M] bénéficiait d'un droit d'usage et d'habitation de son vivant sur le bien litigieux.

L'article 632 du code civil prévoit que celui qui a un droit d'habitation dans une maison, peut y demeurer avec sa famille, quand même il n'aurait pas été marié à l'époque où ce droit lui a été donné.

L'article 634 du code civil énonce que le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué.

L'article 625 du même code rappelle que les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit et notamment par le décès en application de l'article 617 du code civil.

En conséquence, si [Y] [M] pouvait héberger de son vivant les membres de sa famille, elle n'a pas pour autant transférer son droit d'usage et d'habitation à ces derniers, notamment après son décès, à M. [U] [J].

M. [U] [J] ne justifie d'aucune convention d'occupation qui lui est propre le liant à la SCI du Puits. À défaut de toute obligation entre ce dernier et la SCI du Puits, il ne peut être prétendu à une novation à ce titre. La jurisprudence invoquée n'est pas transposable à la situation.

Il n'est pas davantage démontré une novation des obligations de sa mère à l'égard de la SCI du Puits en obligations locatives qui lui aurait profité, aucune pièce ne venant démontrer l'intention des parties de considérer [Y] [M], non plus comme une simple détentrice d'un droit d'usage et d'habitation d'un bien appartenant à la SCI du Puits, mais une locataire, ce qui n'aurait présenté aucun intérêt pour celle-ci, l'absence de tout paiement de loyer ou de charges en contrepartie de l'occupation n'étant d'ailleurs pas contestée.

S'agissant de l'argument développé par M. [U] [J] relatif à un prétendu état d'indécence du logement et de l'absence d'exécution par le propriétaire de ses obligations de réaliser les grosses réparations, la cour constate que devant le premier juge, ce moyen était soulevé au soutien d'une demande de travaux, demande qui n'est pas reprise en appel, et dont la cour n'est pas saisie. Ces observations sont, en tout état de cause, inopérantes s'agissant de la nature de l'occupation des lieux par M. [J].

Aucun titre d'occupation n'étant justifié par M. [U] [J] et notamment aucun bail, ce dernier est mal fondé à prétendre que la reprise des locaux, après le décès de [Y] [M], ne pouvaient s'effectuer que conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour confirme le jugement en ce qu'il constate l'occupation sans droit ni titre de M. [U] [J] dans les lieux litigieux et ordonne son expulsion et déboute M. [J] de ses demandes.

- sur la demande de dommages et intérêts

Arguant de l'occupation sans droit ni titre des lieux qui se trouvent ainsi immobilisés, la SCI du Puits, renouvelle devant la cour sa demande, rejetée par le premier juge, de condamnation de M. [J] à lui payer 3 000 euros de dommages et intérêts.

Propriétaire des locaux depuis avril 2009, la SCI du Puits a engagé une procédure d'expulsion notamment contre M. [J] le [Date décès 2] 2022 après le décès de [Y] [M] le [Date décès 1] 2021.

L'exercice d'une action en justice comme la résistance à une telle action est un droit qui ne dégénère en abus ouvrant droit à dommages et intérêts qu'en cas de malice, d'erreur grossière ou de faute équipollente au dol.

Il n'est démontré par aucune pièce que tel est le cas en l'espèce, la seule occupation persistante des lieux par M. [J] étant insuffisante à l'établir.

En outre, pas plus que devant le premier juge la preuve d'un préjudice distinct de celui réparé par la mesure d'expulsion n'est rapportée.

La cour confirme le jugement qui rejette cette demande.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement en ce qu'elle condamne M. [U] [J] en solidarité avec les autres occupants de la maison, à verser à la SCI du Puits la somme de 900 euros et les dépens sont confirmées.

L'appelant qui succombe en son appel est condamné aux dépens d'appel et à payer à la SCI du Puits une somme de 1 200 euros pour ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [J] à payer à la SCI du Puits la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [J] aux dépens d'appel.

Le Greffier La Présidente