Cour d'appel d'Aix-en-Provence — Chambre 1-1

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 23 JUIN 2026

N° 2026/ 276

N° RG 22/04407 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDSA

S.A.R.L. [U] [T] [Y]

C/

[H] [R]

[P] [J] [S] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA-AVOCATS

Me Mireille GRANIER de la SELARL GRANIER-MELCHIONNO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 16 mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00043.

APPELANTE

S.A.R.L. [U] [T] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par Me Margarita TSALIEVA, avocat au barreau de d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE, ayant plaidé

INTIMÉS

Monsieur [H] [R]

né le 27 Septembre 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [J] [S] épouse [R]

née le 07 Décembre 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Mireille GRANIER de la SELARL GRANIER-MELCHIONNO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Julien MELCHIONNO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 8 juillet 2016, M. [H] [R] et Mme [P] [S], épouse [R] (les époux [R]), ont confié la vente de leur bien immobilier situé à [Adresse 3] [Localité 3] Haute à la SARL [U] [T] [Y] (ci-après l'agent immobilier) au prix de 290 000 euros, contre une rémunération de 14 000 euros.

Le 5 novembre 2016, les époux [L], qui avaient visité le bien par l'entremise de la Sarl [U] [T] [Y], ont formulé une offre d'achat au prix de 268 000 euros, avant de se rétracter le 27 novembre 2016.

Le même jour, les époux [R] ont avisé l'agent immobilier par courriel qu'ils résiliaient le mandat de vente.

Le 18 décembre 2017, les époux [R] ont conclu avec les époux [L] une promesse de vente de leur bien immobilier au prix de 265 000 euros. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 24 février 2018.

Par acte du 11 décembre 2019, la Sarl [U] [T] [Y] a fait assigner les époux [R] devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains en dommages-intérêts.

Les époux [R] ont soulevé la prescription de l'action.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :

- écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

- rejeté les demandes de la Sarl [U] [T] [Y] ;

- condamné la Sarl [U] [T] [Y] à payer aux époux [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour rejeter la fin de non-recevoir, le tribunal a considéré que le délai biennal de prescription avait commencé à courir à compter de la date à laquelle l'agence avait connu la réalisation de la vente sans son concours, soit au jour de la publication de l'acte authentique le 12 mars 2018, de sorte que l'assignation du 11 décembre 2019 n'était pas tardive.

Sur la demande indemnitaire, il a estimé que le mandat de vente ayant été résilié par les parties d'un commun accord le 28 novembre 2016, avait pris fin le 12 décembre 2016 ; que la période d'exclusivité pendant laquelle il était interdit aux mandants de contracter avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier avait elle-même pris fin le 12 décembre 2017 et qu'en conséquence, la vente litigieuse, conclue le 18 décembre 2017, ne consacrait aucune manquement de leur part à leurs obligations.

Par acte du 24 mars 2022, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société [U] [T] [Y] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif, à l'exception de celui ayant rejeté la fin de non-recevoir.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 avril 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 8 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la société [U] [T] [Y] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a écarté la prescription de l'action ;

Statuant à nouveau,

' déclarer l'action non prescrite et recevable ;

' condamner solidairement les époux [R] à lui payer la somme de 14 000 euros, avec intérêts jusqu'au jour du parfait paiement ;

' ordonner la capitalisation des intérêts ;

' rejeter l'ensemble des demandes des époux [R] ;

' condamner solidairement les époux [R] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts supplémentaires sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans leur dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 16 septembre 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [R] demandent à la cour de :

A titre principal,

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement,

' débouter la Sarl [U] [T] [Y] de sa demande au titre de la clause pénale et de toutes ses autres prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

' ramener la clause pénale à l'euro symbolique ou à tout le moins à de plus justes proportions ;

' débouter la Sarl [U] [T] [Y] de toutes ses demandes ;

En tout état de cause,

' débouter la Sarl [U] [T] [Y] de toutes ses demandes et notamment de ses demandes sur le fondement des articles 1231-6 du code civil et 700 du code de procédure civile ;

' condamner la Sarl [U] [T] [Y] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens d'appel.

Motifs de la décision

Le chef du jugement ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription n'est pas remis en cause devant la cour.

1/ Sur la clause pénale

1.1 Moyens des parties

La société [U] [T] fait valoir que le mandat de vente stipulait une clause pénale d'un montant équivalent à sa rémunération pour le cas où les mandants ne respecteraient pas leurs obligations ; que la révocation du mandant par les époux [R] n'est pas valable en ce qu'elle n'a pas été formalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception mais par simple courriel, de sorte que la révocation n'a pu produire ses effets et que les vendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles puisqu'elle leur a présenté les époux [L], qu'une clause d'exclusivité d'une durée de 12 mois à compter de la fin du contrat leur interdisait de traiter directement avec un acquéreur qu'elle leur aurait présenté et qu'ils n'ont pas respecté cette interdiction en négociant et concluant directement la vente avec les époux [L], de sorte qu'ils sont redevables de la clause pénale stipulée au contrat.

Les époux [R] répliquent qu'ils ont respecté leurs obligations contractuelles puisque le mandat a été résilié d'un commun accord entre les parties le 28 novembre 2016, avec effet au 12 décembre 2016 et qu'ils ont contracté avec les époux [L] plus d'un an après l'expiration du délai d'un an qui a commencé à courir à cette date.

1.2 Réponse de la cour

En application de l'article 2004 du code civil, le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble.

Il en résulte que le mandant peut exercer son droit de révocation à tout moment et sans avoir à justifier de motifs en dépit de la stipulation d'une durée déterminée, sauf à engager sa responsabilité au titre d'un abus dans l'exercice de ce droit si celui qui l'allègue prouve l'intention de nuire de son auteur ou sa légèreté blâmable.

Le mandat donné à un agent immobilier n'étant pas un mandat d'intérêt commun, le mandant tient de l'article 2004 précité le droit de le révoquer unilatéralement.

Les dispositions de l'article 2004 du code civil ayant un caractère supplétif, le contrat peut soumettre l'exercice du droit de révocation à des conditions déterminées.

Cependant, outre ces règles spéciales, le mandat étant un contrat, est également régi par les règles générales du droit des contrats, particulièrement l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce au regard de la date de signature du contrat, selon lequel les conventions légalement formées peuvent être révoquées du consentement mutuel des parties.

En l'espèce, le contrat conclu le 8 juillet 2016 entre les époux [R] et l'agent immobilier stipule qu'il est conclu pour une durée irrévocable de trois mois, que passé ce délai sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et sous réserve d'un préavis de quinze jours, il se poursuivra pour une période maximum de douze mois, soit jusqu'au 7 octobre 2017 et que le mandant s'interdit pendant toute la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

Une clause pénale a été convenue entre les parties, aux termes de laquelle en cas de non-respect des obligations énoncées ci-dessus, parmi lesquelles l'interdiction de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant une période de douze mois suivant l'expiration du mandat, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat, qui en l'espèce s'élève à 14 000 euros.

Il n'est pas contesté par les parties que les époux [L], qui ont acheté le bien le 18 décembre 2017, l'avaient visité par l'entremise de la société [U] [T] [Y] et qu'après avoir formulé une offre d'achat, ils ont renoncé à l'achat par courriel adressé le 27 novembre 2016 à 13 h 39 à l'agent immobilier.

Par courriel adressé le 27 novembre 2016 à 21 h 10 à l'agent immobilier, les époux [R] ont « mis fin au mandat de vente, à moins que pendant les quinze jours de préavis, l'agent immobilier obtienne une réponse (des époux [L]) ».

L'agent immobilier a répondu à ce courriel le 28 novembre 2016 en ces termes : « « je prends donc note de votre résiliation du mandat et j'enlèverai votre bien de notre agence à la fin du préavis le lundi 12 décembre 2016 ».

Il en résulte que la révocation par courriel du contrat par les mandants a été expressément acceptée par l'agent immobilier.

En conséquence, conformément à l'article 1134 précité du code civil, la convention a été révoquée du consentement mutuel des parties. Il importe peu, dès lors, que les mandants n'aient pas procédé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le préavis de quinze jours prévu par le contrat ayant expiré le 12 décembre 2016, la période d'exclusivité d'un an, stipulée au contrat, a pris fin le 12 décembre 2017.

La clause pénale, qui sanctionne le manquement du mandant à son obligation de ne pas traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant toute la durée du mandat et pendant une période de douze mois suivant son expiration ne saurait donc recevoir application.

2/ Sur l'abus de droit

2.1 Prétentions des parties

La société [U] [T] [Y] fait valoir que les époux [R] ont révoqué le mandat de vente de mauvaise foi, dans le seul but de ne pas s'acquitter de la commission qui lui était due, de sorte qu'ils ont abusé de leur droit de révoquer le mandant et cette faute étant à l'origine d'une perte de chance de percevoir la commission de 14 000 euros, ils doivent être condamnés à lui payer des dommages-intérêts d'un montant équivalent.

Les époux [R] répliquent que la demande ne peut être fondée à titre principal sur la responsabilité contractuelle et à titre subsidiaire sur la responsabilité délictuelle au regard du principe de non-option et non-cumul des différents régimes de responsabilité ; qu'en tout état de cause, la société [U] [T] [Y] ne rapporte ni la preuve d'une faute, ni l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec celle-ci et qu'ils ont vendu aux époux [L] de bonne foi puisque la société [U] [T] [Y] avait expressément accepté la révocation du mandat et fixé sa prise d'effet au 12 décembre 2016, de sorte que la période d'exclusivité était expirée à la date où le contrat de vente avec les époux [L] a été signé.

2.2 Réponse de la cour

Le mandat donné à l'agent immobilier n'étant pas un mandat d'intérêt commun, le mandant tient de l'article 2004 précité le droit de le révoquer unilatéralement. Pour autant, lorsqu'il est fait un usage abusif de ce droit, le mandant engage sa responsabilité à l'égard de son co-contractant.

Il appartient à celui qui allègue l'abus de prouver l'intention de nuire de son auteur ou sa légèreté blâmable et de démontrer que la perte de sa commission procède de man'uvres frauduleuses.

En l'espèce, c'est au titre d'un abus par les mandants de leur droit de révoquer le mandat que l'agent immobilier sollicite leur condamnation à des dommages-intérêts, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer dans le détail de l'argumentation des époux [R] relative au principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

Les époux [R] ont révoqué le mandant le 27 novembre 2016. Cette révocation a été acceptée le 28 novembre 2016 par l'agent immobilier, qui dans le courriel qu'il leur a adressé, rappelle que le contrat prendra fin le 12 décembre 2016.

Il s'en déduit que la période d'exclusivité, au cours de laquelle il était interdit aux époux [R] de vendre leur bien à des personnes que l'agent immobilier leur aurait présenté, a pris fin le 12 décembre 2017.

En conséquence, en contractant le 19 décembre 2017 avec les époux [L], qui avaient visité le bien par l'entremise de l'agent immobilier, les époux [R] n'ont pas violé l'interdiction précitée.

La société [U] [T] [Y] ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi qu'elle leur impute dans l'exercice de leur droit de révoquer le mandat.

Il résulte des échanges de courriels qui ont eu lieu en novembre 2016 que les époux [L], après avoir fait une offre, l'ont rétractée le 27 novembre 2016 en indiquant qu'ils étaient contraints de revoir leur projet à la baisse et de se contenter d'un bien au prix maximum de 250 000 euros, précisant « ce serait plus raisonnable pour notre avenir ».

L'agent immobilier ne produit aucune pièce démontrant que le 27 novembre 2016, lorsqu'ils ont révoqué le mandat les époux [R] s'étaient déjà, à son insu, accordés avec les époux [L] pour traiter directement et la priver de son droit à rémunération.

Les époux [L] ont renoncé à l'achat pour des raisons financières, préférant privilégier un achat à 250 000 euros maximum. Or, le bien leur a été vendu un an plus tard 265 000 euros.

Au regard de ces éléments, la seule concomitance entre la date d'expiration de la période d'exclusivité et la signature de la promesse de vente entre les époux [R] et les époux [L] est insuffisante pour considérer qu'ils se sont frauduleusement entendus dès le mois de novembre 2016 pour contracter à l'insu de l'agent immobilier et qu'en conséquence le mandat a été, de mauvaise foi, révoqué à cette fin.

En conséquence, la demande indemnitaire de la société [U] [T] [Y] ne peut davantage prospérer au titre d'un usage abusif par les mandants de leur droit de révoquer le mandat.

La demande de dommages-intérêts, complémentaires des intérêts moratoires, est sans objet en l'absence de condamnation des époux [R] à payer à la société [U] [T] [Y] une quelconque indemnité.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.

La société [U] [T] [Y] supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer aux époux [R] une indemnité de 3 500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Digne Les Bains le 16 mars 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL [U] [T] [Y] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à M. [H] [R] et Mme [P] [S], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière, La présidente,